«Российской газеты»
Выкуп недвижимости обанкротившегося соседа
Дом поделен на троих собственников: двое находятся в общедолевой, мы выделились. Разделение происходило по суду. Один из дольщиков обанкротился, при этом не зарегистрировал свою долю согласно решению суда. Финуправляющий второй год пытается нам продать эту долю, при этом не регистрирует согласно последнему решению суда, опираясь на то, что это длительный процесс и что мы можем купить так, а потом уже сами заниматься регистрацией. Мы отказываемся, поскольку понимаем, что будут проблемы и данную сделку могут признать незаконной. Каковы риски?
В соответствии с п. 4 ст. 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Абзац 2 п. 8 ст. 213.9 Закона о банкротстве обязывает финансового управляющего принимать меры по выявлению имущества гражданина и обеспечению сохранности этого имущества.
В силу п. 1 ст. 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного п. 3 этой статьи.
Согласно п. 4 вышеуказанной нормы закона в конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
Также в соответствии с п. 5 и 6 ст. 213.25 Закона о банкротстве все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Финансовый управляющий, помимо прочего, в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином.
Таким образом, поскольку финансовый управляющий, будучи законным представителем должника (физического лица – банкрота), обязан действовать в интересах должника и его кредиторов, должен предпринять все меры, необходимые для выявления имущества должника и формирования конкурсной массы.
В силу п. 1 и 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 и 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 и п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Следовательно, на основании вышеуказанных норм, а также решения суда о выделе доли из общедолевого недвижимого имущества финансовый управляющий обязан был произвести государственную регистрацию за должником объекта недвижимости, образовавшегося после выдела.
В силу п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном данным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве.
В соответствии с абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже предприятия должны содержаться сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием.
В действующей судебной практике (см., например, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.06.2023 № Ф04-2773/2023 и Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2021 № Ф09-6587/21) указано следующее:
- по смыслу абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве описание предмета торгов должно включать в себя все существенные характеристики реализуемого имущества, которые могут повлиять на цену покупки, а тем более такие, которые невозможно установить при осмотре реализуемого имущества;
- при этом сведения об описании объекта должны быть достоверными и индивидуально-определенными, а также подтверждены правоустанавливающими документами. В противном случае, недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены реальные сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описании.
Таким образом, в случае нарушения требований, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве, торги по реализации имущества должника могут быть признаны недействительными, что, в свою очередь, может повлечь признание недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи.
Следовательно, реализация имущества должника производится только посредством проведения процедуры торгов.
Исходя из существа комментируемой ситуации, усматриваются признаки недобросовестного поведения финансового управляющего должника, поскольку последний уклоняется от регистрации в надлежащем порядке недвижимого имущества за должником, а также предлагает приобрести незарегистрированный за должником объект недвижимости бывшему долевому собственнику, что, в свою очередь, предполагает ситуацию, при которой арбитражный управляющий умышленно отступает от предусмотренной Законом о банкротстве процедуры торгов и пытается реализовать недвижимость напрямую, что является незаконными действиями, порождающими риски как для самого управляющего, так и для потенциального покупателя.
Риск для управляющего будет выражен в возможном привлечении арбитражного управляющего к административной ответственности, а также взыскании с него убытков в размере действительной стоимости реализованного имущества описанным выше способом, а риск для покупателя – в признании договора купли-продажи недействительным.