Регистрация права собственности на дом по завершении строительства

Question

Мне принадлежит участок земли (присвоен кадастровый номер) для целей ИЖС и объект незавершенного строительства - дом (присвоен кадастровый номер) в Мытищинском районе Московской области. Готовясь к регистрации права собственности на дом после завершения строительства по упрощенной процедуре (в соответствии с законом № 93-ФЗ 2006 года) в Росреестре, я от работника МОБТИ по Мытищинскому р-ну узнал, что в Мытищинском р-не завершить регистрацию права собственности на дом как на объект недвижимости в Росреестре мне не дадут без разрешения на строительство. Иначе говоря, при подаче заявления в МФЦ документы обещали не принять, если в пакет не входит разрешение на строительство. Данный отказ, по моему мнению, нарушает мои права, установленные в соответствии с законом № 93-ФЗ, поскольку я хочу зарегистрировать право собственности на дом, построенный мною на моем участке земли, выделенном для ИЖС. Поскольку дом уже построен, то получается, что Росреестр требует разрешения на строительство "задним числом". Кроме этого, как такое требование согласуется с тем, что разрешение должно быть выдано без предварительного утверждения проекта в отделе архитектуры? Официального отказа с мотивировкой пока не получил, но ожидаю, чтобы подавать в суд. Хочу узнать: 1. Законно ли требование Росреестра предоставить разрешение на строительство, если в соответствии с законом № 93-ФЗ мне достаточно подать декларацию о наличии объекта? 2. Какие юридические шаги предпринять, если я действительно столкнусь с отказом в приеме документов в МФЦ либо получу письменный отказ при возврате документов? Как, по каким основаниям и на кого (МФЦ, Росреестр или конкретного чиновника, написавшего отказ) подавать в суд в случае отказа в приеме документов или при получении отказа из Росреестра?

Answer 1

Основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются: заявление, разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (кадастровый план земельного участка).

Указанные документы определены п. 1 ст  16, п. 1 и 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

До 1 марта 2018 г. разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается, и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства, п.4 ст.25.3 вышеуказанного Федерального закона.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Исходя из положений п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, декларация об объекте недвижимого имущества подтверждает факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство).

Разрешение на строительство предоставляется, если объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства.

Истребование у заявителя разрешения на строительство индивидуального жилого дома, когда такой дом не является объектом незавершенного строительства, государственная регистрация права на который осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не допускается. Данный вывод содержится в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 02.11.2015 № 14-исх/15646-ГЕ/15.При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Необходимо отметить, что согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

Вместе с тем в соответствии с п .3 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Таким образом, территориальный орган Росреестр не имеет право отказать в приеме документов при непредоставлении разрешения на строительство на вновь построенный дом, который относится к объектам индивидуального жилищного строительства. Документы не должны иметь дефектов.

В случае отказа должностным лицом территориального органа Росреестра в принятии документов заявитель может обратиться в суд на неправомерные действия территориального органа Росреестра.

Следует учитывать, что если объект, заявленный как объект индивидуального жилищного строительства, является, по сути, многоквартирным домом и этот факт подтвердится при проведении  правовой экспертизы представленных документов, территориальный орган Росреестр откажет в государственной регистрации права.

Пример из судебной практики - апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.06.2014 по делу № 33-4847-2014, определение Ленинградского областного суда от 04.10.2012 № 33-4568/2012.

Отказ в государственной регистрации прав территориальным органом Росреестра может быть обжалован заинтересованным лицом в суд в соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заявление о государственной регистрации прав может быть представлено заявителем лично через многофункциональный центр.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» предоставление государственных и муниципальных услуг осуществляется в соответствии с административными регламентами.

Исходя из положений п. 2 ч. 2 ст. 12, п. 7 ст. 14 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», структура административного регламента включает в себя разделы, в том числе раздел, устанавливающий стандарт предоставления этой услуги, который содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной или муниципальной услуги.

Следовательно, многофункциональный центр может отказать в приеме документов на государственную регистрацию права на основании соответствующего административного регламента.

Заявитель может обжаловать отказ в приеме документов в досудебном порядке (п. 4 ст. 11.1 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»).

Требования к порядку подачи и рассмотрения жалоб содержаться в ст. 11.2 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

Отказ в приеме документов многофункциональным центром можно обжаловать в суде в порядке, установленным Кодексом административного судопроизводства РФ.

Можно отказаться от обжалования и обратиться с документами на государственную регистрацию прав непосредственно в территориальный отдел Росреестра.