«Российской газеты»
Тонкости организации водопровода внутри СНТ
В нашем СНТ три водопроводные линии. Некоторое время назад целевые взносы на ремонт водопровода перестали приниматься, так как по второй линии водопровод проходит между участками собственников и доступа для его ремонта нет. Каждый ремонтирует водопровод за свой счет. Мы хотим проложить новую трубу и выделить ее в долевую собственность владельцев участков. Также хотим закрепить, что мы ремонтируем и оплачиваем этот ремонт только по своей линии без участия СНТ и общего собрания. На нашей линии 31 участок. Может ли СНТ заверить наш договор купли-продажи и установки водопровода, или только нотариус? Как нам оформить практику разделения трубы на три линии, оплату и ремонт в частях проходящей по нашей территории трубы?
В силу п. 1 и 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу п. 5 ст. 2 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» водопроводная сеть – комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки воды, за исключением инженерных сооружений, используемых также в целях теплоснабжения.
Согласно правилам гражданского законодательства (п. 1 ст. 130, ст. 133.1, ст. 135 ГК РФ) водопроводная сеть (водопровод) относится к недвижимым вещам и, как следствие, подлежит государственной регистрации.
Однако стоит отметить, что признается законным отказ в регистрации права собственности (оперативного управления, хозяйственного ведения) на водопровод, если он не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению отдельно от основного объекта (объектов) (постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.03.2022 № Ф03-616/2022, Арбитражного суда Поволжского округа от 10.06.2021 № Ф06-4542/2021).
Что касается заверения договора купли-продажи водопровода, то в силу п. 3 ст. 8.1, пп. 1 п. 1 ст. 163 ГК РФ такой договор должен быть нотариально удостоверен.
Также в силу ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета РФ от 11.02.1993 № 4462-1, нотариус удостоверяет сделки для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
Относительно заверения договора купли-продажи водопровода силами СНТ сообщаем, что законодательство Российской Федерации не наделило СНТ такими полномочиями.
В целях оформления разделения водопровода на три линии, а также оплаты и ремонта рекомендуем поступить следующим образом:
1) создать инициативную группу (31 участок) для ведения переговоров и разработки договоров;
2) разработать соглашение о долевой собственности на новый участок водопровода. В этом документе необходимо предусмотреть:
а) участки, входящие в долевую собственность на водопровод;
б) порядок финансирования установки и ремонта водопровода;
в) условия эксплуатации и обслуживания водопровода;
г) порядок принятия решений по ремонту и обслуживанию водопровода;
3) заключить договор купли-продажи и установки водопровода;
4) зарегистрировать долевую собственность на водопровод. Для осуществления государственной регистрации необходимы следующие документы:
а) соглашение о долевой собственности на водопровод;
б) акт выполненных работ от подрядчика;
в) кадастровый план с указанием месторасположения нового участка водопровода;
5) разработать внутренний регламент, закрепляющий порядок ремонта и оплаты обслуживания водопровода. Этот документ должен быть утвержден общим собранием собственников участков, входящих в долевую собственность на водопровод;
6) уведомить СНТ о принятом решении относительно возложения на собственников нового водопровода обязанности по его ремонту и обслуживанию.