Возврат денег за неиспользование аренды земли

В силу абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

Так, согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Однако стоит обратить внимание, что в случае, если в договоре аренды присутствует пункт, который запрещает капитальное строительство на арендованном земельном участке, постройка дома будет запрещена.

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, если земля была взята в аренду у физического лица, то приобретение ее в собственность возможно только в случае ее выкупа.

Если земля, находящаяся в аренде, является государственной или муниципальной собственностью, то в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, следует обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ, где располагается земельный участок, либо в орган местного самоуправления через МФЦ.

К заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить документы, названные в приказе Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Что касается оспаривания условия договора аренды, согласно которому арендная плата, уплаченная арендатором за первый год, при досрочном расторжении договора не возвращается, стоит отметить, что если арендатор земельного участка заранее предполагал постройку на арендованном земельном участке жилого дома и по истечении годичного срока аренды арендатор перевел земельный участок в свою собственность, действия арендатора по оспариванию такого пункта договора могут быть расценены как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Поскольку при заключении договора аренды сторонами были согласованы все его условия, действиями арендатора по оспариванию вышеуказанного пункта договора будет причинен умышленный вред арендодателю, что может повлечь предъявление им встречного иска в случае судебного разбирательства, инициированного арендатором.

Кроме этого, Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил следующее.

Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.