«Российской газеты»
Какие мои действия в случае отказа застройщиком выплатить полную неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости?
По общему правилу, к отношениям между сторонами по договору купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном доме не применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Росийской Федерации», в том числе по неустойке. Вместе с тем, если судом будет установлено, что при совершении сделки между сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, положения указанного федерального закона к сделке применяются, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Росийской Федерации» действие настоящего федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
На основании ч. 2 ст. 6 данного федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В связи с тем, что заключен договор купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном доме, то к правоотношениям его сторон по уплате неустойки не подлежат применению положения ч. 2 ст. 6 указанного федерального закона.
При этом следует учитывать сложившуюся судебную практику, когда суды по искам о взыскании неустойки по сделкам с недвижимостью применяют положения ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Росийской Федерации».
Примерами таких судебных решений являются определения Верховного Суда РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13, от 19.01.2016 № 5-КГ15-196 и др.
Как отмечено в определении Верховного Суда РФ от 19.01.2016 № 5-КГ15-196, независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Также заслуживает внимание Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Росийской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Росийской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Прежде чем обратиться в суд, потребуется в досудебном порядке направить претензию об уплате неустойки к продавцу по договору купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном доме.
Другой способ решить вопрос о применении положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Росийской Федерации» к заключенному договору купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном доме - это обратиться в суд с иском о признании его договором участия в долевом строительстве.