«Российской газеты»
Покупка земли с недостроенным домом
Хотим купить участок земли ИЖС с недостроенным домом. У продавца участок в собственности (наследство от умершего брата). На участке стоит недостроенный дом (не подключены коммуникации, есть окна, крыша капитальная), дому присвоен адрес. Участок отмежеван. Других документов нет. Можно ли потом оформить дом в собственность?
В данном случае будет осуществлена сделка купли-продажи земельного участка. Дом сразу зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не получится, поскольку он не оформлен в собственность надлежащим образом.
Для того чтобы исключить риск признания дома самовольной постройкой, после покупки земельного участка покупателю в самое ближайшее время придется регистрировать право собственности на этот дом. С этой целью нужно будет вместе с правоустанавливающим документом на приобретенный земельный участок (договором купли-продажи земельного участка и актом его приема-передачи), выпиской из ЕГРН на участок; техническим планом, подготовленным на основании декларации, составленной и заверенной собственником земельного участка, обратиться в Росреестр через МФЦ или Госуслуги.
В случае отказа (приостановки) в регистрации права собственности на дом целесообразно использовать указанные ниже разъяснения Верховного Суда РФ, которые вместе с вышеназванным перечнем подготовленных для оформления дома документов помогут через суд признать право собственности на дом и не допустить сноса такой постройки.
На основании п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством.
Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».
На основании п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ, ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).