Налог за объект незавершенного строительства

К сожалению, в вопросе нет информации о том, как долго земельный участок находился в собственности у продавцов; указан ли недостроенный дом в качестве самостоятельного предмета договора или же в договоре речь шла о продаже только земельного участка, а продажа дома подразумевалась; были ли осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на данный недостроенный дом как на объект незавершенного строительства и если да, то когда именно это произошло; наконец, какова кадастровая стоимость отчуждаемых объектов по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности по данному договору. В силу всего этого при ответе на вопрос приходится ограничиться общими соображениями.

Прежде всего, необходимо иметь в виду, что если объект недвижимого имущества (а к числу таковых отнесены и земельные участки, и объекты незавершенного строительства) находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока, то доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи данного объекта, освобождаются от обложения НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ). Этот минимально необходимый срок владения составляет 5 лет, а в случаях, если право собственности возникло в порядке наследования, приватизации, дарения (если дарителем являлся член семьи или близкий родственник) или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, данный срок составляет 3 года (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).

Предположим, что участок с недостроенным домом находился в собственности продавцов менее минимального предельного срока, предусмотренного в ст. 217.1 НК РФ. В этом случае доходы от продажи имущества облагаются НДФЛ, но продавцы будут иметь право на имущественный налоговый вычет в соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ. Размер вычета — 1 млн руб. применительно к продаже земельного участка и 250 тыс. руб. применительно к продаже недостроенного дома (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Дело в том, что до ввода в эксплуатацию сооружение не может считаться жилым домом, и стало быть, вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный для случаев продажи жилой недвижимости, здесь применяться не может. Этот момент будет иметь существенное значение в том случае, если в договоре купли-продажи упоминаются и земельный участок, и дом (объект незавершенного строительства), и если, соответственно, в договоре указана цена и участка, и дома по отдельности.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения налогового вычета в фиксированной сумме, указанной выше, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Под приобретением в данном случае понимается и строительство объекта.

Поскольку проданные объекты находились в общей долевой собственности продавцов, постольку в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ размер имущественного налогового вычета распределяется между продавцами пропорционально их доле (т.е. в данном случае поровну; каждый из продавцов имеет право на предоставление имущественного налогового вычета в размере половины суммы, указанной в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо половины расходов, связанных с приобретением имущества (в зависимости от того, какой способ вычета будет ими выбран).

Наконец, еще один важный момент содержится в абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ: если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости составляют меньше 70% кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 70% кадастровой стоимости этого объекта. Поэтому само по себе указание в договоре купли-продажи такой цены продаваемой недвижимости, которая не превышает установленного законом размера имущественного налогового вычета, еще не является гарантией того, что доходы от продажи не будут облагаться НДФЛ. Если цена продаваемой недвижимости, указанная в договоре, будет существенно ниже кадастровой стоимости, то условия договора о цене объекта не будут иметь значения для определения налоговой базы.