«Российской газеты»
Можно ли обосновать отказ от выплаты ипотеки?
Пять лет назад я заключил брак. Через полгода родился ребенок. Мы взяли в ипотеку квартиру. 1/2 доли жены, 1/2 доли моя. Я заемщик по договору, она - созаемщик. Могу ли я снять с себя обязательства по договору? Она не может в соответствии с финансовым положением взять на себя эти обязательства. Какие есть другие варианты?
Вы с супругой являетесь солидарными должниками по кредитному договору и должны исполнять свое обязательство по ежемесячному погашению задолженности по кредиту. Банк вправе требовать выплаты долга по кредиту как от вас, так и от вашей супруги.
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
В соответствии с п. 1 ст. 77 указанного закона жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В качестве обеспечения исполнения вашего обязательства по кредитному договору была зарегистрирована ипотека на приобретенную квартиру. В случае неоплаты либо несвоевременной оплаты задолженности по кредиту банк вправе получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости квартиры путем обращения на нее взыскания.
В силу п. 3 ст. 334 ГК РФ, если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Ни вы, ни ваша супруга не вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения своих обязательств по кредитному договору, в противном случае возникнет задолженность, и банк будет вправе обратить взыскание на квартиру.
В случае если вы не имеете финансовой возможности оплачивать в дальнейшем ипотеку, в зависимости от размера долга и целесообразности имеются следующие варианты разрешения проблемы:
- продать квартиру и досрочно погасить задолженность по кредитному договору;
- обратиться в банк с заявлением о рефинансировании кредита (возможно, банк уменьшит платеж по кредиту, увеличив срок кредита, либо будет снижена процентная ставка). Этот вариант приемлем в случае наличия возможности в дальнейшем оплачивать ипотеку;
- произвести замену созаемщика по кредитному договору. Данный вопрос подлежит разрешению исключительно с банком и только при его согласии.