«Российской газеты»
Оформление и оплата машиноместа
В период строительства многоквартирного дома был оплачен гараж - место в цокольном помещении. Есть справка о принятии денег за пользование. Есть договор о безвозмездном пользовании помещением на 45 лет с застройщиком. Семь лет никто не просил ничего оплачивать. Сейчас УК просит оплатить за все годы определенную сумму. Без договора. На просьбу заключить договор с указанием тарифа отказали. Застройщик обанкротился. Есть ли риск потерять помещение? Как правильно оформить взаимоотношения с УК?
Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ правовые последствия сделки, подлежащей государственной регистрации, наступают после ее регистрации.
Статья 609 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора аренды в случаях, если договор заключен на срок более года, а также, если в сделке участвует юридическое лицо. Договор также подлежит государственной регистрации.
В подтверждение факта правомерности нахождения помещения в пользовании в отсутствие зарегистрированного договора вы вправе ссылаться на указанную справку и договор. Однако данные документы противоречат друг другу, поскольку при заключении безвозмездного договора не предполагается получение денежных средств за пользование передаваемым имуществом. Поэтому мы исходим о наличии арендных правоотношений.
Поскольку помещение в пользование передавалось организацией, которая на сегодняшний день ликвидирована, необходимо выяснить, кто является правообладателем данного объекта недвижимости. Имел ли застройщик право распоряжаться им по своему усмотрению, передавая в аренду или безвозмездное пользование. Возможно, в настоящее время данное имущество должно находиться в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Вероятнее всего, вопрос о правомерности использования машино-места в цокольном этаже дома придется разрешать в судебном порядке.
Взимание платы за коммунальные услуги, в том числе за отопление, в помещении, отведенном под машино-места, предусмотрено п. 43 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Данная норма предусматривает распределение затраченного объема соответствующего коммунального ресурса между собственниками машино-мест пропорционально количеству машино-мест, принадлежащих каждому собственнику.
Пункт 2 ст. 616 ГК РФ обязывает арендатора нести расходы на содержание полученного имущества.
По общему правилу, плата за отопление должна выставляться собственнику, а не арендатору помещения. В дальнейшем вопрос компенсации расходов разрешается между арендатором и арендодателем. Вместе с тем порядок компенсации или несения затрат арендатором должен быть регламентирован договором. Это может быть прописано в форме изменяемой части арендной платы, равной текущему платежу, затраты на который понес арендодатель, или же на арендатора может быть возложена обязанность самостоятельно оплачивать расходы. Вам необходимо еще раз ознакомиться с заключенным договором и выяснить, как регламентирован данный вопрос в нем.
Если расходы должен нести арендатор, то вы вправе обратиться в управляющую организацию с заявлением о заключении договора о предоставлении коммунальных услуг и в дальнейшем оплачивать коммунальные ресурсы в соответствии с его условиями.
Обращаем ваше внимание, что на требование об оплате жилищно-коммунальных услуг распространяется общий трехгодичный срок исковой давности. Пропуск срока - самостоятельное основание отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.