«Российской газеты»
Налог с продажи квартиры, образованной в результате раздела
Имели с бывшим мужем по 1/2 доли в построенной по договору долевого участия четырехкомнатной квартире. В 2021 году официально произвели перепланировку с целью разделения на две отдельные квартиры. Собственность и адрес остались, только вместо одного кадастрового номера стало два, свой на каждую квартиру, согласно договору реального раздела чуть изменились доли, не по 1/2 доле, а каждому по квартире. Свою квартиру я продала. Будет ли считаться, что проданная квартира находится в собственности с 2005 года, а налог с ее продажи не оплачивается, или мне придется платить налог с продажи имущества, находящегося в собственности менее пяти лет?
Формально в результате раздела четырехкомнатной квартиры данный объект недвижимости прекратил свое юридическое существование (что выразилось в снятии данного объекта с кадастрового учета), соответственно, прекратилось и право собственности в отношении данного объекта. В результате раздела были образованы самостоятельные объекты недвижимости (две квартиры), в отношении которых возникли самостоятельные права собственности (зарегистрированные одновременно с кадастровым учетом этих новых объектов). В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Иными словами, права собственности на новые квартиры возникли с момента внесения в ЕГРН соответствующих записей.
Если учитывать указанные положения законодательства, то можно было бы сделать вывод, что срок владения новой квартирой для целей налогообложения должен исчисляться не ранее, чем с момента государственной регистрации права собственности на эту новую квартиру (и, стало быть, срок владения исходным объектом — четырехкомнатной квартирой — учету не подлежит).
Однако налоговые органы занимают по данному вопросу прямо противоположную позицию (может быть, не во всем соответствующую букве закона, но вполне соответствующую его смыслу). Так, в письме Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232 «О налогообложении доходов, полученных от продажи объектов недвижимого имущества» указано, что при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру.
Таким образом, применительно к ситуации, изложенной в вопросе, срок владения объектом для целей налогообложения может исчисляться с 2005 года. Соответственно, доходы от продажи квартиры не подлежат обложению НДФЛ, поскольку данный объект (с учетом периода владения исходной квартирой) находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Вместе с тем следует отметить, что если бы речь шла не о квартирах, а о земельных участках, то такое суммирование периодов владения исходным и вновь образованным объектами было бы невозможным, и срок нахождения в собственности вновь образованных участков необходимо было бы исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в ЕГРН (о чем, кстати, говорилось в том же письме Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232).
Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.