С. Крупинина (Невинномысск) 29.09.2021 Рубрика: Жилье

Переуступка договора простого товарищества

Новостройка имеет кадастровый номер и двух собственников (дом не сдан). Третье лицо имеет с ними договор простого товарищества и хочет переуступить право по договору нам (путем заключения нового договора товарищества). Сможем ли мы претендовать на жилье по такому договору, надо ли его заверять у нотариуса?

Алексей Руслин
Алексей Руслин
Консультаций: 13

В данном случае, к сожалению, многие важные моменты в вопросе оказались не упомянуты. В частности, не совсем понятно, для достижения какой цели был заключен договор простого товарищества; каков статус «третьего лица», участвующего в этом договоре, и его потенциального правопреемника, от лица которого был задан вопрос (юридическое или физическое лицо; если физическое лицо, то обладает ли статусом индивидуального предпринимателя); наконец, об уступке какого именно права по договору идет речь.

Можно предположить, что договор простого товарищества был заключен с целью осуществления совместной деятельности по строительству (вложению инвестиций в строительство) объекта недвижимости, а право по договору, об уступке которого идет речь в вопросе, – это право на приобретение в собственность определенных помещений. Из этого предположения мы и будем исходить при ответе.

Прежде всего, говоря о возможности уступки прав по такому договору, следует обратить внимание на жесткое ограничение, содержащееся в ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Поэтому если вопрос задан от имени физического лица, не обладающего статусом индивидуального предпринимателя, то задуманная схема (уступка права путем заключения нового договора товарищества) принципиально неосуществима как противоречащая положениям действующего законодательства. Можно здесь сослаться и на положение п. 2 ст. 1041 ГК РФ, согласно которому сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Схема уступки прав, о которой идет речь в вопросе, вызывает сомнения даже в том случае, если потенциальным приобретателем права будет являться юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Исходя из смысла п. 1 ст. 1041 ГК РФ, договор простого товарищества во всех случаях предполагает наличие конкретной, общей для всех участников договора цели, для достижения которой участники договора соединяют свои вклады и совместно действуют. Если исходить из того, что целью рассматриваемого договора простого товарищества является строительство (создание) объекта недвижимости, то можно говорить о том, что на данном этапе таковая цель уже фактически достигнута (объект построен). Соответственно, новый договор товарищества с иным субъектным составом (как предполагается исходя из содержания вопроса) для достижения той же самой цели не может быть заключен — предполагаемая цель совместной деятельности уже достигнута ранее, а стало быть, такой договор будет иметь признаки мнимой сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ). В этом случае вместо совместной деятельности для достижения общей цели отношения сторон сведутся, по сути, к разделу имущества, полученного в результате предшествующей деятельности; такое содержание договорных отношений не будет соответствовать самой сущности договора простого товарищества (который в законе — весьма красноречиво и недвусмысленно — назван также «договором о совместной деятельности»).

В соответствии с п.1 ст.1043 ГК РФ, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Поэтому, если целью договора было создание (строительство) объекта недвижимости, то вновь созданный объект недвижимости, по общему правилу, должен принадлежать на праве общей собственности всем товарищам (в т.ч. и упомянутому в вопросе «третьему лицу»). Это третье лицо, исходя из положений ст.1048 ГК РФ, имеет право требовать предоставления ему имущества пропорционально стоимости его вклада в общее дело (если иной порядок распределения не предусмотрен договором простого товарищества или иным соглашением товарищей). Данное право требования не связано неразрывным образом с личностью этого третьего лица, а потому, согласно ст.ст.382, 383 ГК РФ, может быть передано другому лицу в порядке уступки требования. Однако тот способ уступки права, о котором идет речь в вопросе, представляется неподходящим для этого; оформлять отношения сторон в данном случае следует иначе, не посредством заключения нового договора простого товарищества.

Безусловно, точный ответ на данный вопрос невозможен без изучения условий заключенного между сторонами договора простого товарищества; в договоре могут содержаться условия, регламентирующие отношения сторон иначе, нежели предусмотрено в законе (применительно к гражданско-правовым отношениям это допустимо).

 

Сказали спасибо:
2