«Российской газеты»
Защита арендованного участка земли от продажи
У меня в собственности земельный участок (земля населенных пунктов), на этом участке мой брат построил объекты (не капитальные) для нашего бизнеса. Земля сдана в аренду его ООО. Брат опасается, что я без его ведома могу продать землю с постройками, и предлагает наложить какое-нибудь обременение, чтобы я не смог продать участок без его согласия. Какие есть варианты оформления земельного участка, чтобы брат был спокоен, а я оставался полноценным собственником?
До тех пор, пока автор вопроса будет являться единственным собственником земельного участка, только он будет обладать такими правомочиями, как владение, пользование и распоряжение этим земельным участком (ст. 209 Гражданского кодекса РФ).
Правомочие распоряжения как раз и проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, сдать в аренду, подарить, обменять свой земельный участок, т.е. собственник может самостоятельно определять юридическую судьбу своей недвижимости.
Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ, федеральными законами (п. 1 ст. 56 ЗК РФ).
Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
У лица, которое не является собственником (а в рассматриваемом случае это арендатор – ООО), есть только право на использование этого земельного участка (п. 1 ст. 41 ЗК РФ).
На основании вышеизложенного, ни арендатор (юридическое лицо), ни брат собственника не могут ограничить право собственника распорядиться принадлежащим ему земельным участком, например, запретить продать его.
Следует заметить, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Следовательно, договор аренды, заключенный автором вопроса с арендатором – юридическим лицом, продолжит свое действие и в случае смены собственника. Как вариант, в действующий договор аренды его стороны могут внести дополнение, предусмотрев, что в случае отчуждения земельного участка собственник-арендодатель обязан предварительно письменно уведомить арендатора – юридическое лицо о своем желании реализовать земельный участок третьим лицам.
Если же автор вопроса хочет, чтобы его «брат был спокоен», что участок не будет продан третьим лицам, то потребуется включить брата в число собственников данного участка, переоформив на него долю в праве собственности и заключив, например, договор дарения доли земельного участка.