Елена Даниленкова (Уфа) 29.04.2021 Рубрика: Жилье

Продажа недвижимости с долями несовершеннолетних

Хотим перенести доли детей из одной своей квартиры в другую. Правомерно ли требование опеки при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, выделить доли в другой нашей квартире и положить деньги на счет детей?

Наталия Булахова
Наталия Булахова
Консультаций: 149

Да, в определенных случаях такое требование органов опеки может быть правомерно. При этом такая позиция органов опеки и попечительства подтверждается и судебной практикой.

Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Таким образом, сформулированный в ст. 37 ГК РФ запрет на совершение сделок, направленных на уменьшение принадлежащего несовершеннолетнему имущества, является категорическим.

Согласно п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.

Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в квартире без предоставления соответствующей компенсации.

Согласно п. 2 ст. 64 СК РФ родители должны защищать права и интересы детей, а не свои права и интересы. Если между интересами родителей и детей имеются противоречия, которые установлены органами опеки и попечительства, то родители не вправе представлять интересы детей в отношениях с другими лицами.

Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение в тех случаях, когда сделка не влечет снижения стоимости продаваемых долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним.

На практике предварительные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, выдаются органами опеки и попечительства при условии покупки (т.е. возмездного приобретения) в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам и соразмерных по стоимости долей в приобретаемой квартире взамен проданных, чтобы имущественное положение несовершеннолетних не ухудшалось, а сделка соответствовала их интересам.

Озвученная автором вопроса ситуация (требование органов опеки о наделении несовершеннолетних долями в праве собственности в другой квартире и зачисление денежных средств от продажи недвижимости детей на их счета, открытые в банке) возможна в тех случаях, если приобретаемые доли в праве собственности на имя несовершеннолетних несоразмерны по своей стоимости отчуждаемым долям несовершеннолетних в продаваемой квартире, а также в тех случаях, когда оформление приобретаемых долей в другой квартире на имя несовершеннолетних происходит на основании безвозмездной сделки (т.е. по договору дарения).

По распространенному мнению органов опеки и попечительства, которое подтверждено судебной практикой, не является равноценным наделение несовершеннолетних после продажи их недвижимости другой собственностью на основании договора дарения без вложения денежных средств, вырученных от продажи принадлежащих им долей, на открытый на имя несовершеннолетних банковский счет (счета).

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

По смыслу действующего законодательства дарение является безвозмездной сделкой, и наличие возмездных начал в договорном обязательстве исключает признание соответствующего договора договором дарения.

Соответственно, дарение несовершеннолетним доли в праве общей долевой собственности на квартиру не расценивается органами опеки и попечительства как равноценное возмещение в пользу детей после продажи принадлежащих им долей в квартире.

По мнению органов опеки и попечительства, данные действия повлекут за собой утрату благоустроенного жилого помещения несовершеннолетними детьми, при этом вырученные денежные средства не будут использованы на приобретение другого благоустроенного жилья.

Поэтому органы опеки могут отказать законным представителям в удовлетворении их заявления, усматривая из конкретной сделки намерение законных представителей в нарушение ст. 60 Семейного кодекса РФ распорядиться имуществом несовершеннолетних в своих интересах без предоставления соответствующей соразмерной компенсации.

Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном (попечителем), родителями и иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Решения органов опеки и попечительства, в случаях их обжалования в судебном порядке, подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

Проверка того, вступают ли конкретные действия родителей (как законных представителей несовершеннолетнего) в противоречие с интересами самого несовершеннолетнего и является ли в связи с этим обоснованным решение органа опеки и попечительства, осуществляется судом общей юрисдикции.

Сказали спасибо:
24