Нарушение условий договора аренды помещения

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Изменение арендной платы возможно только по соглашению сторон. Для этого составляются дополнительные соглашения к договору. Изменить размер платы в одностороннем порядке арендодатель может крайне редко: только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года) и с обязательным уведомлением другой стороны. Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.

В п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ сказано, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Однако есть случаи, когда размер арендной платы может изменяться чаще, чем один раз в год:

1) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Правовые основания и условия для изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств установлены ст. 451 Гражданского кодекса РФ. При аренде нежилого помещения существенным изменением обстоятельств, влияющим на размер арендной платы, могут являться, в частности:

- ухудшение условий доступа и проходимости к нежилому помещению (например, если в результате строительных работ и возведения третьими лицами капитальных сооружений существенно ухудшился доступ к арендуемому магазину, снизилась проходимость, соответственно, уменьшилась выручка арендатора);

- ухудшение визуальной видимости нежилого помещения, в том числе вывески и наружной рекламы арендатора (например, если на пешеходном проспекте муниципальными службами высажены деревья, которые закрыли видимость арендуемого магазина, что повлекло снижение выручки арендатора);

- ухудшение транспортной развязки (например, если в результате длительных дорожных работ изменился маршрут проезда к арендуемым складским помещениям);

2) включение сторонами в договор аренды порядка (механизма) исчисления арендной платы по каждому сроку платежа либо по окончании определенного периода. Например, в договоре аренды может быть указано, что размер арендной платы ежегодно (ежеквартально) увеличивается на установленный органами статистики индекс инфляции за прошедший календарный год (квартал).

Чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.