Алексей (Чехов) 29.12.2016 Рубрика: Земля

Риски приобретения земельного участка

Перед заключением сделки купли-продажи земельного участка в одном из районов Московской области посмотрел документы на ЗУ. Обнаружил, что после вынесения постановления главы района Московской обл. о выделении земельного участка гражданке Р., она продавала его в течение месяца в том же 2006 году, оформив доверенность на некого гражданина С. Посмотрел информацию об этом гражданине С. в Интернете. Обнаружил, что в 2009 году на этого гражданина (паспортные данные полностью совпадают) по представлению прокуратуры района Московской обл. было заведено уголовное дело по признакам мошенничества в особо крупном размере. Мошенничество заключалось в том, что гражданин С. передавал неустановленному лицу ложные анкетные данные на граждан, на основании которых администрация района Московской обл. выносила решение о выделении земельного участка. Дело дошло до суда, но дальше движения не было. На сайте прокуратуры было указано, что по материалам проверки через суд были возвращены в муниципальную собственность в 2009 году несколько земельных участков. Если после покупки земельного участка окажется, что земельный участок изначально был выдан незаконно, имеется ли риск, что данную сделку признают через суд ничтожной? Значит ли это, что незаконными окажутся все последующие сделки, и участок вернут в муниципальную собственность? Или уже прошли все сроки исковой давности, и можно ничего не опасаться?
Алексей Попов
Алексей Попов
Консультаций: 19

К сожалению, из вопроса не ясны все обстоятельства выделения проверяемого земельного участка. Основания его выделения имеют значение для правовой оценки правомерности действий администрации муниципального района. Являлось ли выделение интересующего участка возмездным или основывалось на каком-либо положении закона, предоставляющем заявителю какую-либо льготу на бесплатное выделение ему участка, – в каждом из вариантов могут быть совершенно различные правовые последствия.

Что касается описанной ситуации, то прежде всего следует выяснить, являлась ли гражданка Р. осведомленной о ее участии в сделке с районной администрацией и о последующем отчуждении выделенного ей участка, выдавала ли доверенность гражданину С. Если указанная гражданка не подписывала никаких договоров с районной администрацией и/или не выдавала доверенностей на совершение таких сделок, то выделение ей участка является неправомерным, о чем администрация узнает лишь в момент, когда ей станет известно об отсутствии волеизъявления гражданки Р. (например, после проверки подлинности подписей данной гражданки на юридически значимых документах: заявлениях о выделе участка, договорах, актах приема-передачи земельного участка и т.п.)

При таких обстоятельствах нормативно-распорядительные акты администрации могут быть отменены, а договоры, якобы подписанные гражданкой Р., не считаются заключенными в силу несоблюдения письменной формы договора (п. 1 ст. 432, п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ), предусмотренной для двусторонних сделок такого рода (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 161 ГК РФ), а соответственно, не порождают никаких юридических последствий. Более того, согласно п. 2 ст. 162  ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Статья 550 ГК РФ прямо устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, право собственности на участок, зарегистрированное на подставное лицо, даже не ведающее об этом, не считается возникшим. Такое лицо неуправомочено передавать имущество третьим лицам, в том числе через своих представителей по доверенности. То есть дальнейшее отчуждение земельного участка лицом, которое было не вправе им распоряжаться, дает основание для истребования собственником (т.е. администрацией) данного земельного участка у добросовестного приобретателя в порядке ст. 301, 302 ГК РФ, что не требует признания цепочки сделок недействительными. Более того, такой способ защиты права, как признание сделок недействительными или применение последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 167, 168 ГК РФ), в аналогичных случаях Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 23.04.2003 №6-П признал ненадлежащим, отдавая приоритет вышеуказанному способу защиты права в форме истребования имущества из чужого незаконного владения.

Согласно норме ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1); если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2).

Что касается сроков исковой давности (ст. 195 ГК РФ), то следует отметить, что по общим правилам ГК РФ он начинает свое течение с момента, когда лицу, чье право нарушено, стало известно о таком нарушении (п. 1 ст. 200 ГК РФ), и составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), но не может превышать 10 лет со дня нарушения (п. 2 ст. 196 ГК). Соответственно, о нарушении права администрация узнает не раньше, чем выявится факт выделения или продажи земельного участка лицу, которое не было осведомлено об этом и не подписывало никаких документов (подставное лицо) либо не имело для такого выделения предусмотренных законом оснований. Таким образом, вопрос о возврате имущества в муниципальную казну возникнет неизбежно. В случае выбора администрацией надлежащего способа защиты права срок для такой защиты не будет пропущен.

При выборе способов защиты. таких как применение последствий недействительности ничтожной сделки или признание такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ), срок исковой давности составляет три года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). То есть, вероятнее всего, данный срок истек, если спорная сделка с администрацией имела место в 2006 году. По оспоримым сделкам срок давности составляет один год со дня, когда истцу стало известно об основаниях признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Но оба этих способа защиты, как уже указывалось, не являются надлежащими.

Если же гражданка Р. была осведомлена о действиях, которые совершаются от ее имени доверенным лицом как при выделении ей участка, так и при его отчуждении, осознавала характер таких действий, не возражала, а, возможно, участвовала в данной схеме использования ее права на получение участка, например, за вознаграждение, то доказать неправомерность совершенных действий и сделок с имуществом, выбывшем из муниципальной казны при отсутствии превышения полномочий главы муниципального района или уполномоченных замов, т.е., по существу, по воле администрации, и при отсутствии других нарушений при выделе, вернуть имущество будет значительно сложнее. Какими бы корыстными соображениями ни пользовался гражданин С., уговаривая льготные категории граждан получить положенный им участок и продать его впоследствии, данных мотивов будет недостаточно для признания администрацией собственных действий неправомерными, а заключенных сделок недействительными. Формально такие заявители, добившиеся выдела им участков в силу каких-либо правомерных оснований, не будучи специально ограниченными в праве на распоряжение полученными в собственность участками, не были тем самым ограничены в правах собственника, предусмотренных законом (ст. 209 ГК РФ), а следовательно, могли свободно их отчуждать в пользу третьих лиц.

Однако дать оценку правомерности оснований выделения участка гражданке Р. из контекста вопроса не представляется возможным. Не всякие нарушения при выделе участка, за исключением вышеуказанных, могут отразиться на правах его последующих добросовестных приобретателей. Также не всякие нарушения, допущенные администрацией, можно рассматривать как неочевидные для ее руководства, а лишь те, которые повлекли введение администрации в заблуждение. Например, в администрацию были представлены заведомо недостоверные сведения о наличии каких-либо льгот у заявителя (поддельные документы об инвалидности, стаже работы, месте жительства и т.п.), дающие основания на выделение участка для садоводства или огородничества на безвозмездной основе или в ином приоритетном порядке и т.д. В таком случае срок для защиты права (исковая давность) для администрации начнется со дня, когда ее сотрудникам стало известно о недостоверности представленной информации.

При отсутствии заблуждения факт неправомерного отчуждения муниципальной недвижимости, в том числе выделение земельного участка, совершенное в силу неумышленной ошибки, некомпетентности либо умышленных действий отдельных сотрудников (неустановленных лиц), не считается не очевидным для администрации, поэтому сроки давности следует исчислять со дня совершения соответствующего факта.

Также согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. То же относится и к таким публично-правовым образованиям, как администрации муниципальных районов, которые в силу возложенных на них функций должны строго придерживаться принципа законности в своей деятельности и обеспечить должный контроль в вопросах распоряжения муниципальной собственностью. Поэтому их заявления о недействительности сделок, заключенных много лет назад, на основании фактов, выявленных по прошествии значительного времени, следует рассматривать как ненадлежащее исполнение ими своих функций, повлекшее введение в заблуждение последующих приобретателей бывшего муниципальным имущества, не подозревающих наличие каких-либо правонарушений при его отчуждении из муниципальной собственности, т.е. как недобросовестное поведение в смысле указанной нормы закона.

Только оценивая все вышеуказанные обстоятельства в совокупности, можно оценить имеющиеся риски оспаривания прав на приобретаемый земельный участок.

Сказали спасибо:
6