«Российской газеты»
Заключение соглашения у нотариуса о выплате денег
Моя мама завещала мне квартиру. У меня есть сестра-пенсионерка, которая получила в этой квартире обязательную долю. Мы с сестрой договорились, что я продам эту квартиру и выплачу ей часть денег, иначе она не согласна на продажу. Она требует деньги вперед, но у меня денег нет. Можно ли заключить соглашение у нотариуса, что я выплачу ей деньги после продажи квартиры?
В соответствии со ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом РФ от 11.02.1993 № 4462-1 (далее – Основы законодательства РФ о нотариате), нотариус удостоверяет как сделки, для которых законодательством РФ установлена обязательная нотариальная форма, так и другие сделки по желанию сторон. Непременное условие при этом заключается в том, что сделка должна соответствовать требованиям закона, в противном случае последует отказ в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате).
Сделка, о которой идет речь в вопросе, не противоречит закону; разумеется, при продаже имущества, находящегося в общей собственности, сособственник имеет право получить ту долю вырученных от продажи денежных средств, которая соответствует его доле в праве общей собственности. Однако представляется, что в той ситуации, которая описана в вопросе, предмет договоренности сторон должен быть значительно шире, нежели просто порядок и сроки выплаты денежных средств.
Действительно, исходя из содержания вопроса, сестра не намерена принимать непосредственное участие в продаже унаследованной квартиры. В вопросе речь идет об активных действиях, связанных с продажей квартиры, только самого автора вопроса; роль сестры сводится лишь к получению денег, причем не от покупателя непосредственно, а от автора вопроса. Таким образом, автор вопроса все юридически значимые действия, связанные с продажей квартиры, планирует совершить самостоятельно.
Однако самостоятельно автор вопроса может распорядиться только своей долей в праве собственности на данную квартиру (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Распорядиться долей сестры без соответствующих полномочий автор вопроса не вправе; доля сестры – это чужое для автора вопроса имущество. Поэтому предмет договоренностей между сестрами в данной ситуации должен включать в себя не только порядок и сроки выплаты денег, но и (самое главное, без чего продажа вообще не сможет состояться!) предоставление автору вопроса сестрой полномочия распорядиться долей в праве собственности на квартиру (в данном случае – полномочия продать данную долю).
Адекватной юридической формой, в которую в данном случае можно облечь отношения между сестрами по поводу продажи унаследованной квартиры, является договор поручения, в соответствии с которым, как указано в п. 1 ст. 971 ГК РФ, одна сторона (поверенный; в данном случае – автор вопроса) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя; в данном случае – сестры) определенные юридические действия (в данном случае – связанные с продажей принадлежащей сестре доли в праве общей собственности на жилое помещение). В отношениях с покупателем автор вопроса будет выступать и от своего имени (как собственница своей доли), и как представитель сестры (в части, касающейся продажи доли сестры).
Согласно п. 1 ст. 975 ГК РФ доверитель обязан выдать поверенному доверенность на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения; без такой доверенности автор вопроса продать долю сестры не сможет. В то же время в абз. 4 ст. 974 ГК РФ предусмотрена обязанность поверенного передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения (в данном случае подразумевается соответствующая доля денежных средств, вырученных от продажи квартиры).
Договор поручения не требует обязательного нотариального удостоверения, однако в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 163, абз. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ может быть удостоверен нотариально, если стороны об этом договорились. Из содержания вопроса следует, что вопрос нотариального удостоверения является значимым как для автора вопроса, так и для сестры, поэтому обратиться к нотариусу для удостоверения данного договора вполне возможно. Доверенность на право продажи доли, принадлежащей сестре, должна быть обязательно нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).