Застройщик затянул строительство, ключи не дает

Question

В декабре 2012 года заключила договор с застройщиком. В договоре указана дата окончания строительства - ориентировочно 2013 год. Продала доставшуюся по наследству квартиру в другом городе с тем, чтобы вложить вырученные деньги в покупку новой квартиры в своем городе. Сейчас на сайте застройщика указан срок окончания строительства 2014 год. Хотела вернуть деньги, но мне объяснили, что придется заплатить очень большую неустойку. Дом сдан в декабре 2015 года. В январе 2016 года по графику посмотрела квартиру. Но ключи мне не дают, так как я не смогла заплатить вовремя паевые взносы. Еще управляющая компания требует заплатить за полгода вперед за услуги ЖКХ. Я заплатила 7 тыс. руб., хотя не живу в квартире. Мне начислена пеня 30 тыс. руб. Стоимость балкона в договоре не указана, но с меня требуют 58 тыс. руб. По ПИБу метраж квартиры меньше, и эту сумму приписали на балкон. То есть я опять должна. Ключи не дадут, пока за мной будет числится долг по квартплате. Я не могу быстро продать комнату, в которой живу, и покрыть долг: для принятия решения соседями отводится три месяца. Новая квартира в черновой отделке, заехать сразу нет возможности. В договоре указано, что дата окончания строительства на сайте является официальной. Могу ли я потребовать неустойку и возмещение морального ущерба от застройщика? Имеет ли значение в этом случае, что проданная квартира в другом городе мне досталась по наследству после смерти мамы?

Answer 1

Поскольку в тексте вопроса речь идет о задолженности по паевым взносам, то есть основания предположить, что застройщиком является жилищно-строительный кооператив.

Федеральным законом  от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, этимфедеральным законом не регулируются.

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" нормы указанного закона регулируют отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг.

В соответствии с положениями ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Таким образом, между жилищным кооперативом и его членом возникают не договорные, а членские правоотношения, регулируемые уставом данной организации, которые не подпадают под действие Закона РФ "О защите прав потребителей". Законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, поэтому она может быть взыскана, только если в договоре о внесении паевых взносов содержатся соответствующие условия, или она предусмотрена уставом организации. Поскольку на данные правоотношения положения Закона РФ "О защите прав потребителей" не распространяются, то основания для взыскания с кооператива компенсации морального вреда отсутствуют.

Факт того, что для оплаты паевого и вступительного взносов были использованы деньги от продажи другого жилого помещения, правового значения не имеет.

Требование об оплате не оказанных коммунальных услуг является незаконным, поэтому оплачивать их не нужно.

Поскольку многоквартирный дом сдан, то возвращать деньги уже не выгодно. В вашем случае целесообразно обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение.

Дела данной категории подсудны районному/городскому суду по месту нахождения квартиры. Перед подачей иска необходимо оплатить государственную пошлину в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ. К исковому заявлению будет необходимо приложить документы, подтверждающие оплату всех взносов.

Следует отметить, что в силу ч. 2 ст. 117 ЖК РФ решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива, поэтому если в процессе строительства на общих собраниях принимались решения об увеличении размера паевого взноса, то его придется доплатить, в противном случае суд может отказать в признании права собственности на основании того, что паевой взнос не выплачен в полном объеме.