Сделки с недвижимостью продавец и покупатель могут заключать как лично, так и через своих представителей по доверенности. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ).
Выдача доверенности – пример односторонней сделки, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (ст. 153, п. 2 ст. 154 ГК РФ). Как любая иная сделка, она должна соответствовать всем требованиям, установленным действующим законодательством к сделкам. И так же как любая сделка, доверенность может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.
Чтобы в дальнейшем ни сама доверенность, ни сделка, совершенная на основании такой доверенности, не были оспорены, надо знать основные моменты, на которые следует обращать внимание покупателю на этапе подготовки к сделке по покупке недвижимости по доверенности от продавца.
Во-первых, для сделки с недвижимостью установлена обязательная нотариальная форма доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 (далее – Основы нотариата) обязывают нотариуса при совершении нотариального действия устанавливать личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица, а также при удостоверении сделки осуществлять проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц (ст. 42, 43).
Нотариус отвечает за имущественный вред, причиненный покупателю недвижимости в результате ненадлежащего установления нотариусом личности гражданина, от имени которого выдана доверенность на продажу этого имущества. Нотариус несет профессиональный риск ненадлежащего совершения нотариальных действий.
Если судом будет «установлена прямая причинно-следственная связь между действиями нотариуса и убытками истца (покупателя), поскольку нотариус, вопреки требованиям закона, не проявив необходимую для надлежащего исполнения своих обязанностей заботливость и осмотрительность, не установил должным образом личность гражданина, действующего от имени доверителя, вследствие чего истец, полагаясь на удостоверенную нотариусом доверенность, уплатила покупную цену лицу, не имеющему право ни продавать квартиру, ни получать за нее денежные средства», то нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу покупателя (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 7 апреля 2021 г.).
Во-вторых, следует отметить, что все нотариальные документы имеют особую доказательственную силу в суде (доказательственную презумпцию). Как указано в ч. 5 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.
Основания прекращения доверенности
Все основания прекращения доверенности перечислены в п. 1 ст. 188 ГК РФ. Этот список из семи пунктов не подлежит расширительному толкованию.
В частности, действие доверенности прекращается вследствие:
- истечения срока доверенности (пп. 1 п. 1 ст. 188 ГК РФ). При выдаче доверенности представляемый вправе установить любой срок ее действия, поскольку действующим законодательством ограничение такого срока не предусмотрено (п. 1 ст. 186 ГК РФ и п. 8.1 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей, утвержденных решением Правления ФНП от 18.07.2016, протокол № 07/16, далее – Методические рекомендации ФНП). На практике встречаются доверенности с полномочиями на продажу (чаще всего генеральные), срок действия которых 10 и более лет.
Доверенность, срок действия которой не указан, сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (абз. 1 п. 1 ст. 186 ГК РФ). Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание, знакомясь с доверенностью продавца, – это сроки.
Безопаснее для покупателя проводить сделку с недвижимостью по доверенности продавца, удостоверенной нотариусом незадолго до предполагаемой сделки, чем по той, которая была выдана год, два, три назад. Это поможет избежать многих проблем, особенно связанных с технической проверкой такой доверенности (отзывалась ли ранее?) и с полномочиями по передоверию, о рисках с которыми будет рассказано чуть позже;
- смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (пп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Покупателю следует использовать все возможности, чтобы до сделки по покупке недвижимости по доверенности от продавца попытаться пообщаться с продавцом лично (используя скайп, видеозвонок т.д.) и убедиться, что продавец жив, адекватен, имеет намерение продать свою недвижимость и согласен с ее ценой. Это поможет покупателю избежать очень многих проблем в будущем, а также выяснить дополнительные моменты, непосредственно связанные с планируемой сделкой. Если же доверенное лицо (представитель по доверенности) отказывает в такой возможности контакта с продавцом, то и покупателю имеет смысл отказать от такой сделки.
В моей практике был случай с прекращением доверенности в связи со смертью доверителя, когда представитель продавца по доверенности настаивал на быстром выходе на сделку с моим покупателем, даже немного снизил цену на квартиру, при этом отказываясь предварительно дать нам возможность пообщаться с его доверителем-продавцом. Чуть позже выяснилось, что сам продавец незадолго до этого умер в больнице;
- отмены доверенности лицом, выдавшим ее (пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить ее. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность (п. 1 ст. 189 ГК РФ).
Отменить ранее выданную доверенность доверитель может через нотариуса, который удостоверит распоряжение об отмене доверенности.
Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий (п. 1 ст. 189 ГК РФ).
Таким образом, если покупатель знает, по каким основаниям прекращается действие доверенности, то, изучив доверенность продавца, может выявить все моменты, в результате которых ее действие прекращается.
Так, если срок доверенности, выданной продавцом, не истек, сам продавец (физическое лицо) жив и полностью дееспособен, доверенность им не отменена, и отсутствуют иные основания, предусмотренные ст. 188 ГК РФ, то такая доверенность будет являться действительной.
Единая информационная система нотариата. Новые возможности нотариусов в проверке доверенностей
При удостоверении распоряжения об отмене доверенности нотариус обязан внести сведения об этом в реестр нотариальных действий Единой информационной системы (далее – ЕИС) нотариата.
Все сведения о нотариальных действиях, которые совершают нотариусы, размещаются в ЕИС нотариата, оператором и собственником которой является Федеральная нотариальная палата (далее – ФНП).
Речь идет о реестрах нотариальных действий, наследственных дел, уведомлений о залоге движимого имущества.
Реестры формируются в электронном виде. Их ведут нотариусы на своих рабочих местах с использованием средств ЕИС.
История создания ЕИС началась с 2014 года, когда Основы нотариата были дополнены разделом о ЕИС (Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), а также приказом Минюста России от 17.06.2014 № 129 был утвержден Порядок ведения реестров единой информационной системы нотариата. Эти нормативные акты вступили в силу с 1 июля 2014 г. (за исключением п. 35 Порядка ведения реестров ЕИС нотариата, который вступил в силу с 1 июля 2015 г.).
С 1 июля 2015 г. (на основании вышеуказанного п. 35 Порядка ведения реестров ЕИС нотариата) у нотариусов появилась новая обязанность – присоединять электронный образ (т.е. скан) нотариально оформленной доверенности при внесении в реестр нотариальных действий ЕИС сведений об удостоверении и отмене доверенностей.
Как указано в п. 21 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденного приказом Минюста России от 30.08.2017 № 156, «нотариус получает информацию об отмене нотариально удостоверенной доверенности, совершенной после 01.01.2017, из ЕИС.
Информацию об отмене нотариально удостоверенной доверенности, совершенной до 01.01.2017, нотариус проверяет посредством ЕИС, а также по информации официального издания, в котором опубликовываются сведения о банкротстве, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети „Интернет“».
В 2020 году вместо старого Порядка ведения реестров ЕИС нотариата приказом Минюста России от 30.09.2020 № 225 был утвержден новый Порядок ведения реестров единой информационной системы нотариата, внесения в них сведений, в том числе порядок исправления допущенных в таких реестрах технических ошибок (далее – Порядок ведения реестров ЕИС), действующий по настоящее время.
Пунктом 41 Порядка ведения реестров ЕИС также предусматривается обязанность нотариусов присоединять электронный образ (скан) нотариально оформленной доверенности на бумажном носителе при внесении в реестр нотариальных действий сведений об удостоверении и отмене доверенностей.
В прошлом году у нотариусов появилась новая обязанность: со сведениями об удостоверении доверенностей и распоряжений об отмене доверенностей прикреплять также и сканы распоряжений об отмене доверенности (до этого к сведениям об удостоверении прикреплялись только сканы самих доверенностей).
Соответствующие изменения были внесены в Основы нотариата и Порядок ведения реестров ЕИС (Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ «О внесении изменений в статью 38 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и статью 26 Федерального закона „Консульский устав Российской Федерации“», приказ Минюста России от 24.05.2024 № 164 «О внесении изменений в Порядок ведения реестров единой информационной системы нотариата, внесения в них сведений, в том числе порядок исправления допущенных в таких реестрах технических ошибок, утвержденный приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.09.2020 № 225», которые вступили в силу с 1 июля 2024 г.).
Необходимо заметить, что с 5 февраля 2025 г. вступят в силу не менее важные положения Федерального закона от 08.08.2024 № 251-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на основании которых ЕИС нотариата будет включать в себя и записи актов гражданского состояния из Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния (далее – Реестр ЗАГС), как указано в Законе, «в целях учета сведений о прекращении действия нотариально удостоверенной доверенности и для использования нотариусами в связи с совершаемыми нотариальными действиями».
Проверка доверенности по реестру доверенностей на сайте ФНП
Благодаря созданной ЕИС нотариата, которая совершенствуется по настоящее время, у нотариусов перед нотариальным удостоверением сделки по продаже недвижимости на основании доверенности от продавца есть возможность не только проверить факт удостоверения и не отзыва такой доверенности, но и сравнить объем полномочий в доверенности, предоставленной представителем на сделку, со сканом этой доверенности, размещенной в ЕИС, что существенно сокращает риски, связанные с подделкой доверенностей.
А с 5 февраля 2025 г. (после дополнения ЕИС сведениями из Реестра ЗАГС) у нотариуса появится возможность увидеть и сведения (при наличии) о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность. Это важно, поскольку в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ смерть гражданина, выдавшего доверенность, является основанием прекращения доверенности.
На основании данных реестров ЕИС на официальном сайте ФНП работает реестр доверенностей, в котором содержатся сведения о выданных доверенностях, а также информация об отмененных доверенностях (https://reestr-dover.ru/).
По этому реестру доверенностей любой желающий имеет свободный и прямой доступ к проверке доверенностей и может по реквизитам конкретной доверенности подтвердить факт ее удостоверения и не отзыва доверителем (скрины самих доверенностей из ЕИС в реестре на сайте ФНП не отображаются).
Также с 5 февраля 2025 г. из реестра доверенностей на сайте ФНП любой желающий сможет получить сведения (при наличии) о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность (дополнения в ст. 34.4 Основ нотариата внесены Федеральным законом от 08.08.2024 № 251-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Этот реестр рекомендуется просматривать потенциальным покупателям недвижимости перед тем, как вносить аванс (задаток) за недвижимость, которая продается по доверенности от продавца, а также повторно заглянуть в реестр доверенностей на сайте ФНП не помешает и перед самым заключением договора купли-продажи в простой письменной форме (если сделка планируется без нотариального удостоверения).
Кроме доверенностей, удостоверенных нотариусом, по реестру можно проверить выдачу доверенностей работниками консульских учреждений и должностными лицами органов местного самоуправления.
Особенности доверенностей, удостоверенных в консульствах РФ
С 2022 года в связи с ситуацией, которая сложилась в стране, на рынке недвижимости существенно увеличилось количество сделок с недвижимостью, заключенных от имени продавцов по доверенностям, удостоверенным за границей должностными лицами в консульствах РФ.
Кроме основных рисков для покупателя, присущих всем сделкам с недвижимостью по доверенности от продавцов, у данного вида доверенностей есть особенности, на которые стоит обратить внимание.
Нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают консульские должностные лица, уполномоченные на совершение этих действий (ч. 6 ст. 1 Основ нотариата).
Консульское должностное лицо совершает нотариальные действия в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате (ч. 8 ст. 26 Федерального закона от 05.07.2010 № 154-ФЗ «Консульский устав Российской Федерации», далее – Консульский устав РФ).
Статья 38 Основ нотариата и ст. 26 Консульского устава РФ предусматривают право консульских должностных лиц совершать нотариальные действия, перечисленные в этих статьях, в том числе:
Право удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе должностные лица консульских учреждений получили с 1 июля 2024 г., когда вступили в силу соответствующие изменения, внесенные в Основы нотариата и Консульский устав РФ (Федеральный закон «О внесении изменений в статью 38 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и статью 26 Федерального закона „Консульский устав Российской Федерации“»).
Такое новое для должностных лиц консульств РФ нотариальное действие, как удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе, очень сильно убыстряет, упрощает и облегчает процесс передачи той же самой доверенности на продажу недвижимости, удостоверенной продавцом за границей, в Россию доверенному лицу продавца.
Следовательно, закон запрещает, чтобы должностное лицо консульских учреждений РФ удостоверило договор купли-продажи квартиры, расположенной на территории Российской Федерации, но разрешает удостоверить доверенность продавца на продажу такой квартиры, находящейся на территории Российской Федерации.
Поскольку действия по выдаче доверенности или распоряжения об отмене ранее выданной доверенности относятся по своей правовой природе к односторонним сделкам, то консульские должностные лица имеют право удостоверять доверенности, в том числе доверенности на продажу недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, а также имеют право удостоверять распоряжения об отмене нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, совершенной в простой письменной форме (ч. 3 ст. 38 Основ нотариата).
Как предусмотрено ст. 38 Основ нотариата, п. 28, 35–36 Порядка ведения ЕИС, п. 3, 6 Порядка направления в Федеральную нотариальную палату сведений об удостоверении или отмене завещания или доверенности консульским отделом дипломатического представительства Российской Федерации или консульским учреждением Российской Федерации, утвержденного приказом Минюста России от 29.09.2022 № 208, консульское учреждение, сотрудником которого была удостоверена доверенность или распоряжение о ее отмене, обязано в течение пяти рабочих дней со дня совершения такого нотариального действия в электронном виде предоставлять сведения об этом через МИД России в ФНП.
Затем ФНП осуществляет форматно-логический контроль сведений об удостоверении или отмене доверенности, представленных МИД России, и в течение двух рабочих дней со дня их поступления полученная информация размещается в реестре доверенностей (реестре отмененных доверенностей) на официальном сайте ФНП, о котором было сказано ранее.
Следовательно, максимальный срок, в течение которого сведения об удостоверении (или отмене) доверенности попадают в реестр доверенностей (реестр отмененных доверенностей), составляет семь рабочих дней (из которых пять рабочих дней – передача сведений из консульства в МИД России, а два рабочих дня – проверка полученных сведений ФНП и последующее размещение в соответствующем реестре).
Таким образом, пока информация о том, что продавец недвижимости за границей отменил доверенность на продажу, появится на сайте ФНП в реестре, у представителя продавца есть реальный шанс в России подписать от имени продавца договор купли-продажи и получить деньги с покупателя. И в этом – дополнительный риск для покупателя, о котором стоит знать.
Далее, с 1 июля 2024 г. порядок передачи сведений консульствами РФ о совершенных нотариальных действиях в ФНП был дополнен обязанностью консульского учреждения, сотрудником которого была удостоверена доверенность или распоряжение о ее отмене, предоставлять сведения о таком совершенном нотариальном действии с присоединением электронного образа (т.е. скана) соответствующего нотариального документа (Федеральный закон «О внесении изменений в статью 38 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и статью 26 Федерального закона „Консульский устав Российской Федерации“» и приказ Минюста России «О внесении изменений в Порядок ведения реестров единой информационной системы нотариата, внесения в них сведений, в том числе порядок исправления допущенных в таких реестрах технических ошибок, утвержденный приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.09.2020 № 225»).
Это очень важное законодательное дополнение касается сделок по покупке недвижимости, когда продажа осуществляется на основании доверенности продавца, удостоверенной после 1 июля 2024 г. за границей в консульстве РФ.
Насколько мне известно, на текущий момент нотариусы не видят в базе ЕИС сканы удостоверенных в консульствах РФ доверенностей, но могут ознакомиться с перечнем полномочий доверителя, изложенных в таких доверенностях и размещенных в ЕИС, что уже поможет нотариусу провести правовую проверку доверенности.
Если же доверенность была выдана продавцом и удостоверена в консульских учреждениях РФ ранее 1 июля 2024 г. или продажу по доверенности стороны планируют заключать в простой письменной форме, то перепроверить объем полномочий в такой доверенности продавца, удостоверенной в консульстве РФ, будет крайне затруднительно.
В любом случае до и после проведения сделки в простой письменной форме покупателю лучше заглянуть на официальный сайт ФНП и сделать скрины страниц с результатами проверки доверенности продавца по реестру доверенностей и реестру отмененных доверенностей, сохранив у себя данные о том, что доверенность продавца не была отозвана ни до, ни после сделки.
Доверенность на продажу недвижимости выдана с правом передоверия. В чем риски?
Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие (п. 1 ст. 187 ГК РФ).
Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные (п. 2 ст. 187 ГК РФ).
Покупателю важно знать, что доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана (ст. 59 Основ нотариата).
Риски для покупателя недвижимости по доверенности от продавца, выданной представителю с правом передоверия, заключаются в том, что если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия (п. 6 ст. 187 ГК РФ).
Как указано в Методических рекомендациях ФНП, если представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, утрачивает соответствующие полномочия, то это должно быть отражено в удостоверяемой в порядке передоверия доверенности. В противном случае полномочиями по доверенности будут обладать как первоначальный представитель, так и лицо, получившее их в порядке передоверия, если иное не установлено законом (п. 7.3).
В Методических рекомендациях ФНП в целях соблюдения правила, предусмотренного п. 6 ст. 187 ГК РФ, нотариусам рекомендуется:
Поскольку Методические рекомендации ФНП не обладают признаками нормативного правового акта, акта, содержащего разъяснения законодательства и обладающего нормативными свойствами, то носят для нотариусов рекомендательный характер.
На основании вышеизложенного, если продавец недвижимости выдал доверенность с правом передоверия по ней полномочий по продаже недвижимости, у покупателя такой недвижимости возрастают риски по параллельному представительству (совершению действий) от имени продавца-доверителя как со стороны первого его доверенного лица, так и со стороны лица, действующего в порядке передоверия.
Другими словами, увеличивается риск одновременного подписания этими двумя представителями от имени продавца, например, соглашений об авансе или задатке, а также основных договоров купли-продажи с разными покупателями в отношении одной недвижимости.
А отметка нотариуса на основной доверенности о том, что полномочия ее представителя прекращаются в результате передоверия, может отсутствовать на такой доверенности, поскольку у нотариуса нет прямой обязанности ее делать в случае удостоверения доверенности в порядке передоверия.
В п. 7.13 Методических рекомендаций ФНП особо отмечено, что при сохранении полномочий (полностью или в части) представителем, уже выдававшим доверенности в порядке передоверия, в отношении указанных полномочий он вправе выдавать любое количество доверенностей в порядке передоверия любому количеству лиц. При этом отмена ранее выданных им в порядке передоверия доверенностей не требуется.
Так что покупателям следует обязательно обращать внимание в тексте доверенности продавца на информацию о запрете или разрешении передоверия полномочий по ней и проверять ее. Содержание в тексте доверенности на продажу недвижимости запрета на передоверие предоставленных представителю полномочий (п. 1 ст. 187 ГК РФ) – намного лучший вариант, чем доверенность с правом передоверия.
Подводя итог всему вышеизложенному, в ситуации, когда покупатель собирается приобретать недвижимость по доверенности от продавца, настоятельно рекомендуется договор купли-продажи этой недвижимости заключать в нотариальной, а не простой письменной форме. Даже несмотря на то, что стоимость оформления такого договора у нотариуса будет в разы выше, чем простая письменная форма.
Перед удостоверением сделки нотариус обязательно осуществит проверку представляемой ему доверенности на предмет действительности (удостоверялась ли такая доверенность), на предмет отмены доверенности (ст. 188, 189 ГК РФ), а также, заглянув в Реестр ЗАГС, узнает, не зафиксирован ли факт смерти гражданина, выдавшего доверенность.
При этом расчет по сделке рекомендуется проводить с привлечением депозитного счета нотариуса (ст. 87 Основ нотариата), чтобы нотариус выступал независимым гарантом безопасности сторон при расчетах.
В крайнем случае выбрать другой безналичный расчет (аккредитивный или номинальный счет), а не наличный способ передачи денежных средств.
Несомненно, что перед заключением договора купли-продажи в простой письменной форме покупатель может самостоятельно проверить доверенность продавца по реестру доверенностей на сайте ФНП, но не стоит забывать, что нотариус, удостоверяя договор купли-продажи, несет профессиональный риск ненадлежащего оказания услуги, а нотариальные документы имеют особую доказательственную силу в суде (ч. 5 ст. 61 ГПК РФ).