Регистрации дома на землях сельскохозяйственного назначения

Question

На землях сельскохозяйственного назначения возведен дом. Разрешенное использование земель по документам - для ведения садоводства. Дом в настоящее время не имеет централизованных водоснабжения и канализации. Водоснабжение местное, которое отключается на зиму. Требуется ли разрешение на строительство? Есть свидетельство о праве собственности на землю. Оформление и регистрация дома осуществляется в порядке, предусмотренном для домов ИЖС, или есть другой порядок? Обязательна ли регистрация дома? Какие необходимы документы, где их оформить? Каковы сроки получения необходимых документов и регистрации?

Answer 1

Вопрос не содержит указания на тот факт, когда построен дом, т.е. когда окончено его строительство. Данный факт имеет важное значение, поскольку 4 августа 2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 340-ФЗ), которым введены изменения относительно данного вопроса. Таким образом, вопрос будет рассмотрен комплексно.

В рассматриваемом случае разрешение на строительство не требуется, поскольку в силу п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.

Однако с 4 августа 2018 г. в Градостроительный кодекс РФ введена новая ст. 51.1, в силу ч. 1 которой в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу этого закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 г. направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления предусмотренное ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения ст. 51.1, ч. 16-21 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (введена Законом № 340-ФЗ) указано, что в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Часть 1.2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации недвижимости) содержит положение о том, что орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В случае ненаправления в установленный срок такими органом указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, представленные застройщиком такому органу, запрашиваются органом регистрации прав у данного органа по правилам, предусмотренным ч. 2 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости.

Следует отметить, что согласно ч. 7 ст. 16 Закона № 340-ФЗ до 1 марта 2019 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.

Таким образом, выводы следующие.

1. Если строительство дома вы окончили до 4 августа 2018 г. (т.е. до вступления в силу Закона № 340-ФЗ), регистрация дома необязательна (действующим до 4 августа 2018 г. законодательством ни обязанность по регистрации, ни сроки, в течение которых необходимо было подать документы на регистрацию, не предусматривались). Однако в случае совершения с домом каких-либо сделок государственная регистрация должна быть осуществлена в обязательном порядке, поскольку единственным подтверждением возникновения права на дом является государственная регистрация (ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).

Кроме этого, следует помнить положения ч. 7 ст. 16 Закона № 340-ФЗ о том, что до 1 марта 2019 г. государственный кадастровый учет и государственную регистрацию допускается осуществить без направления уведомления о планируемом строительстве и уведомления об окончании строительства. Достаточно будет заказать технический план у кадастрового инженера (список имеется на сайте Росреестра), который оформляется на основании заполненной вами декларации об объекте недвижимости (ст. 24 Закона о регистрации недвижимости). Срок изготовления технического плана устанавливается кадастровым инженером индивидуально. В вашем случае для регистрации документ на земельный участок предоставлять не требуется, поскольку исходя из вопроса следует, что право собственности на земельный участок у вас зарегистрировано.

Обращаю внимание, что если вы решите зарегистрировать дом после 1 марта 2019 г., вам необходимо будет оформить уведомления о строительстве, указанные выше.

2. Если строительство дома вы начали и не окончили до 4 августа 2018 г., тогда согласно ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ вы вправе до 1 марта 2019 г. направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, которое должно содержать следующие сведения (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ):

- фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

- кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

- сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

- сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

- сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

- сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

- способ направления застройщику уведомлений о соответствии или несоответствии объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

- правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

- документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика.

По окончании строительства вы направляете в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства в соответствии с ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения:

- фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

- наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

- кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

- сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

- сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

- сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

- о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;

- об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав;

- о способе направления застройщику уведомления о соответствии или несоответствии объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

К уведомлению об окончании строительства прилагаются:

1) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;

2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Формы вышеуказанных уведомлений утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр.

В течение  семи рабочих дней орган местного самоуправления в обязательном порядке направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации, уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы (ч. 1.2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости).

Учитывая, что в рассматриваемом случае государственный кадастровый учет и государственная регистрация будут осуществляться одновременно (ст. 14 Закона о регистрации недвижимости), то сроки регистрации следующие (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

- 10 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

- 12 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Государственная пошлина за государственную регистрацию прав для физических лиц составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).