Налог нерезидента при перепродаже жилья

Автор вопроса не является налоговым резидентом РФ, а это означает, что обложению НДФЛ по нормам российского законодательства подлежат только те доходы, которые получены автором вопроса от источников в Российской Федерации (п. 2 ст. 209 НК РФ). К числу таковых, среди прочих, относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ); так что если объект, о котором говорится в вопросе, находится в Российской Федерации, доходы от его продажи подлежат налогообложению по нормам российского налогового законодательства.

Налоговый статус физического лица (является лицо налоговым резидентом РФ или нет) влияет не только на размер налоговой ставки (для резидентов, по общему правилу, 13%, для лиц, таковыми не являющихся, – 30%). Не менее важными являются и различные правила определения налоговой базы, т.е. той суммы дохода, которая подлежит обложению налогом (НДФЛ), для резидентов и нерезидентов.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ на сумму налоговых вычетов, предусмотренных налоговым законодательством (ст. 218–221 НК РФ), может быть уменьшена только основная налоговая база, в то время как в отношении налоговых баз, не относящихся к основной налоговой базе, налоговые вычеты (к числу которых относится и имущественный налоговый вычет в связи с продажей имущества) не применяются. В свою очередь, под основной налоговой базой, согласно пп. 9 п. 2.1 ст. 210 НК РФ, понимается сумма, подлежащая обложению НДФЛ по базовой ставке 13%, применяемой в отношении доходов физического лица – налогового резидента РФ.

Иными словами, при исчислении налоговой базы по НДФЛ доходы резидентов уменьшаются на сумму налоговых вычетов, а доходы нерезидентов такому уменьшению не подлежат; соответственно, положения ст. 218–221 НК РФ, предусматривающих различные виды налоговых вычетов, к доходам нерезидентов не применяются. При определении налоговой базы по НДФЛ физических лиц – нерезидентов будут учитываться все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (п. 1 ст. 210 НК РФ). Ключевым в данном случае будет слово «все» (доходы), которое необходимо понимать в его буквальном значении, а именно: какому бы то ни было уменьшению для целей исчисления суммы налога эти доходы не подлежат. В частности, не уменьшается сумма доходов налогоплательщика-нерезидента на величину его расходов, связанных с получением дохода (такая возможность, предусмотренная в ст. 220 НК РФ, как было указано выше, применяется только в отношении доходов налоговых резидентов РФ).

Данная правовая позиция изложена, в частности, в письмах Минфина России от 21.04.2020 № 03-04-05/31827, от 21.04.2021 № 03-04-05/30162 и др.

Таким образом, обложению НДФЛ подлежат доходы автора вопроса в размере всей суммы сделки, какие-либо налоговые вычеты в данной ситуации не применяются.

В заключение следует отметить, что положения налогового законодательства об освобождении от налогообложения доходов от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), распространяются в равной мере как на налоговых резидентов РФ, так и на физических лиц, не являющихся таковыми.

Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем  сайте, где  рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.