«Российской газеты»
Выкуп земли по дачной амнистии при ее залоге в банке
Оформляю ипотеку на строительство дома в Сбербанке. Земля, на которой планирую стоить дом, находится в аренде. Планирую построить дом, зарегистрировать его и выкупить землю по амнистии у администрации. Банк предоставляет ипотечный кредит, но при этом землю берет в залог. Смогу ли я до погашения ипотеки выкупить землю по дачной амнистии?
В описанной ситуации изначально речь идет о залоге прав аренды на земельный участок. Так, согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Статья 69 Закона об ипотеке исходит из того, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, то при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Также ст. 62.1 Закона об ипотеке фиксирует, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Итак, при выкупе отношения аренды данного земельного участка у вас прекратятся.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ. Рассматриваемая ситуация не подпадает под предусмотренные п. 2 ст. 345 ГК РФ случаи, когда независимо от согласия залогодателя или залогодержателя имущество считается находящимся в залоге.
Соответственно, залог прекращается в связи с трансформацией прав аренды на земельный участок в право собственности.
Однако в п. 1 ст. 345 ГК РФ указано, что по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
В данном случае при заключении договора залога с банком возможно предусмотреть условие о том, что вы обязуетесь предоставить банку в залог иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка.
Таким образом, при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности последнее будет подлежать передаче банку в залог и будет заключен новый договор залога земельного участка.
Как следует из Определения Верховного Суда РФ от 01.03.2016 № 307-ЭС15-20199, при несоблюдении указанного условия выкуп арендатором земельного участка влечет прекращение залога.