«Российской газеты»
НДФЛ: недвижимость продана, доход не получен
Физлицо в 2019 году продало недвижимость другому физлицу. По договору оплата прошла тремя частями, в 2020 и 2021 годах. Переход собственности к покупателю зарегистрирован в 2020 году. Покупатель деньги не платил, т.е. продавец фактически доход не получил. Суда нет и не было. Срок исковой давности не пропущен. Возникает ли в этой ситуации у продавца обязанность подать декларацию и уплатить налог?
Первый вопрос – возникла ли в описываемой ситуации обязанность продавца недвижимости уплатить налог (речь идет, очевидно, о налоге на доходы физических лиц, коль скоро продавец является физическим лицом)? Согласно п. 1 ст. 38 НК РФ возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога связано с наличием объекта налогообложения: если есть объект налогообложения, то налогоплательщик обязан уплатить налог, а если объекта налогообложения нет, то нет и обязанности по уплате налога.
Применительно к налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиком (ст. 210 НК РФ). В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ днем фактического получения дохода в денежной форме считается день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
Как явствует из текста вопроса, в рассматриваемой ситуации имеется противоречие между положением дел реальным и задокументированным: по документам продавец получил оплату за проданное им имущество, тогда как в действительности такая оплата получена не была. Соответственно, вопрос сводится к тому, какую из этих двух «параллельных реальностей» следует взять за основу для целей налогообложения.
За основу в этой, как и в иных подобных ситуациях, будет взято то, что зафиксировано документально. А в документах отражено, что стороны заключили договор купли-продажи (т.е. договор, предусматривающий возмездное отчуждение имущества) и свои обязанности по оплате проданной ему недвижимости покупатель исполнил. Доказательства того, что покупатель не исполнил свои обязанности, отсутствуют: продавец не обращался к покупателю с претензией в связи с неисполнением договора, не было и обращения в суд с исковыми требованиями, вытекающими из факта нарушения договора покупателем. У налоговых органов в данной ситуации нет никаких оснований полагать, что договор купли-продажи не породил те юридические последствия, которые он порождает (в частности, получение продавцом денежных средств в качестве оплаты проданного имущества). При таких обстоятельствах, основываясь на имеющихся документах, нет оснований считать, что доход продавцом получен не был.
Соответственно, коль скоро из имеющихся документов явствует получение продавцом дохода от продажи имущества, у продавца возникла обязанность уплатить НДФЛ с этого дохода. В письме Минфина России от 07.06.2022 № 03-04-05/53855 указано: доходы, полученные налогоплательщиком от продажи имущества, учитываются при определении налоговой базы по НДФЛ за налоговый период, в котором указанные доходы были фактически получены. Если оплата проданного имущества осуществлялась в рассрочку, причем частичная оплата поступала продавцу в различных налоговых периодах, то обязанность по уплате НДФЛ возлагается на продавца в каждом налоговом периоде. Иными словами, если в описываемой в вопросе ситуации предусмотрено внесение оплаты за проданную недвижимость в 2020 и 2021 годах, то продавец обязан уплатить НДФЛ с полученных им сумм (а по документам эти суммы получены!) как в 2020, так и в 2021 году. Конкретная дата перехода права собственности от продавца к покупателю значения в данном вопросе не имеет.
Отсюда вытекает ответ на второй вопрос – возникла ли в описываемой ситуации обязанность продавца подать декларацию по НДФЛ? В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ налоговая декларация представляется, среди прочих, налогоплательщиками – физическими лицами, получившими доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности. В той «картине мира», которая вытекает из имеющихся документов, доход продавцом получен, а стало быть, на основании приведенных норм налогового законодательства продавец обязан уплатить НДФЛ с этого дохода и представить налоговую декларацию. Причем декларация должна быть представлена за каждый из тех налоговых периодов, когда по документам продавцом был получен доход (т.е. и за 2020, и за 2021 год).
Такой подход может показаться не совсем разумным и несправедливым. Однако из содержания вопроса явствует, что продавец, в сущности, не возражает против того, что покупатель не заплатил ему за отчужденную по договору недвижимость, в то время как из документов следует прямо противоположное. По каким-то причинам продавец не возражает против того, чтобы в документах было зафиксировано получение им оплаты от покупателя (хотя в действительности никакой оплаты не было). А значит, продавец сознательно принимает на себя те юридические последствия, которые связаны с этим несоответствием, в том числе налоговые последствия.
Для того чтобы избежать описанных налоговых последствий, продавец, как представляется, должен обратиться в суд либо с иском о взыскании с покупателя оплаты за проданную недвижимость, либо с иском о применении последствий недействительности данной сделки как притворной (прикрывающей другую – безвозмездную – сделку). Если продавец сможет (и захочет) представить суду подтверждения того, что денежные средства за проданную недвижимость на самом деле не были им получены, то в случае удовлетворения заявленного им иска вопрос о налоговых последствиях отчуждения недвижимости будет решаться иначе.