Действия при приостановке государственной регистрации права

По сложившейся на рынке недвижимости практике, а также чтобы избежать похожей ситуации, наличие (отсутствие) арестов (запретов) проверяется покупателем еще на этапе подготовки к сделке в отношении интересующей его недвижимости, т.е. до подписания договора купли-продажи и сдачи пакета документов на регистрацию перехода права собственности.

Как указано в п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства, не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).

Запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника.

Таким образом, запрет на совершение регистрационных действий носит обеспечительный характер и направлен на сохранность недвижимости должника (в конкретном случае – продавца недвижимости).

Постановление о наложении запрета на распоряжение имуществом судебный пристав-исполнитель обязан направить в соответствующие регистрирующие органы, что и было сделано в данном случае.

На основании п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) наличие в Росреестре судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом является основанием для принятия государственным регистратором решения о приостановки регистрации права собственности на имя покупателя.

Так что на этапе приостановки государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от действий покупателя уже мало что зависит.

После получения решения государственного регистратора о приостановке государственной регистрации в отношении недвижимости покупателю надо выяснять у продавца основания данной приостановки, а также реквизиты исполнительного документа судебного пристава-исполнителя, на основании которого был наложен запрет на данную недвижимость, а потом знакомиться с содержанием данного документа.

Также должник вправе обратиться к судебному приставу-исполнителю с заявлением на снятие запрета на совершение в отношении его недвижимости регистрационных действий (ст. 64.1 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», далее – Закон об исполнительном производстве).

Снятие запрета на регистрационные действия производится тем же судебным приставом-исполнителем, который выносил постановление с запретом на распоряжение имуществом должника.

В любом случае, должнику-продавцу придется предварительно исполнить содержащиеся в исполнительном документе требования, например, полностью погасить свою финансовую задолженность перед кредиторами. В этом ему может помочь покупатель недвижимости, например, оплатив финансовую задолженность продавца в счет стоимости приобретаемой им недвижимости, внеся соответствующие изменения в порядок расчетов по договору-купли-продажи (если это применимо к конкретной ситуации).

Исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем после фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе (п. 1 ч. 1 ст. 47 Закона об исполнительном производстве).

Об окончании исполнительного производства судебным приставом-исполнителем выносится постановление с указанием на исполнение требований, содержащихся в исполнительном документе (ч. 3 ст. 47 Закона об исполнительном производстве).

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия (ч. 8 ст. 80 Закона об исполнительном производстве).

В противном случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, то на основании решения государственного регистратора будет отказано в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость на имя покупателя (ч. 1 ст. 27 Закона о регистрации недвижимости).