Чистка козырьков балконов в многоквартирном доме

1. Относятся ли козырьки балконов квартир к общему имуществу многоквартирного дома (далее – МКД)?

2. Жилец квартиры или управляющая компания этого дома несет ответственность за падающие сосульки и снег с козырька балкона квартиры?

3. Кто должен чистить такие козырьки на балконах МКД?

4. Законно ли в договоре управления МКД возложить ответственность за чистку козырька на балконе на собственника квартиры?

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должны быть указаны, в том числе, состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень работ (услуг) по управлению МКД и по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Чтобы ответить на вопрос, надо определить, что относится к общему имуществу МКД, за обслуживание которого несет ответственность управляющая компания этого дома.

Согласно п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества МКД), в общее имущество МКД, в том числе включаются:

- крыши;

- ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) (пп. «б», «в» и «г» п. 2 Правил содержания общего имущества МКД).

Согласно ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения был установлен постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Согласно п. 7 разд. I Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, в перечень работ, которые выполняются в целях надлежащего содержания крыш МКД, включаются, в том числе работы по контролю состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек, а также проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи.

Таким образом, плиты балконов и их ограждение являются общим имуществом собственников МКД, а за их состоянием, обслуживанием и безопасностью эксплуатации должна следить управляющая компания.

Следует учитывать важное уточнение, а именно: ограждающие несущие и ненесущие конструкции балкона и козырьки, установленные на фасадах или балконах, должны быть изначально предусмотрены проектом МКД. Согласно п. 1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила эксплуатации жилищного фонда), собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома.

В конкретном случае у автора вопроса на балконе произведена реконструкция, а именно: сделано остекление и самовольно, без согласования, установлен козырек, другими словами, произведено изменение архитектурного облика МКД.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ на проведение данных изменений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД. Таким образом, проект реконструкции балкона, проведение работ по установке козырька и изменение фасада МКД путем проведения остекления должны быть одобрены и утверждены протоколом на общем собрании собственников МКД, т.е. изменение в проекте дома должно быть согласовано.

И в данном случае не важно, что изменение в фасаде МКД, которое является общим имуществом собственников этого дома, проводилось на конкретном балконе предыдущим, а не настоящим собственником квартиры, т.е. не автором вопроса. Привести состояние балкона в соответствие с проектом дома или согласовать ранее произведенные изменения на балконе – это обязанность настоящего собственника.

Следовательно, ответственность за состояние снежного покрова и наледи на самовольно установленном козырьке остекленного балкона своей квартиры, который не включается в общее имущество МКД, несет непосредственно собственник такой квартиры. Он же несет ответственность и за правовые последствия в случае падения сосулек и снега с козырька своего балкона на людей и их имущество.

Но, поскольку собственник квартиры вероятнее всего не сможет самостоятельно фактически провести работы по уборке снега и сосулек с козырька самовольно застекленного балкона, так как не обладает соответствующими навыками безопасной работы на высоте, то данные работы должна проводить именно управляющая компания. Об этом напрямую указано в Правилах эксплуатации жилищного фонда: организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить удаление наледей и сосулек (по мере необходимости), снежных навесов на всех видах кровель, снежных навесов и наледи с балконов и козырьков (п. 4.6.1.23 Правил эксплуатации жилищного фонда).

Возвращаясь к конкретному вопросу автора из г. Мурома. Согласно п. 7.4 Правил по обеспечению чистоты, порядка и благоустройства на территории округа Муром, надлежащему содержанию расположенных на них объектов, утвержденных решением Совета народных депутатов округа Муром от 29.08.2017 № 378, «собственники обязаны до 12.00 ежедневно производить осмотр и очистку находящихся в их собственности или управлении здания и сооружения (крыши, карнизы, балконы, лоджии, козырьки, водосточные трубы и т.д.), от снега и сосулек, которые угрожают жизни и безопасности граждан».

Если данные работы по очистке от снега и сосулек козырька своего балкона автор вопроса не может провести самостоятельно и безопасно для себя и окружающих, то потребуется подать соответствующее письменное заявление в управляющую компанию своего МКД, чтобы непосредственно она организовала и провела соответствующие работы силами своих или привлеченных со стороны специализированных сотрудников. После чего ответственность за правовые последствия возможного падения неубранного снега и сосулек с такого балкона ложится на управляющую компанию.

Что же касается пункта конкретного договора, заключенного с управляющей компанией собственниками МКД и интересующего автора вопроса, то дать ему правовую оценку, не ознакомившись с этим документом, не представляется возможным.

Однако следует отметить, что собственники МКД, заключающие такой договор, являются потребителями услуг, которые оказываются управляющей компанией по договору на работы по содержанию конкретного МКД, и на них распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

С 1 сентября 2022 г. в вышеуказанный закон были внесены существенные изменения, на основании которых признаются недопустимыми условиями договора, которые ущемляют права потребителя и нарушают правила, установленные международными договорами РФ, Законом о защите прав потребителей, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

К таким недопустимым условиям пп. 4 п. 2 ст. 16 данного закона относит, в том числе условия, которые исключают или ограничивают ответственность исполнителя, уполномоченной организации за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом.