Соглашение заемщика с созаемщиком по ипотеке

Заемщик, обладая всеми правами собственника в отношении объекта недвижимости (ст. 209 ГК РФ), может переоформить на имя созаемщика долю в праве собственности на свою ипотечную недвижимость в любое время и, не дожидаясь полной выплаты ипотечного кредита, заключить с созаемщиком любую гражданско-правовую сделку (куплю-продажу, дарение, мену и т.д.).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 и п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны также могут заключить любой непоименованный договор (соглашение), т.е. такой договор (соглашение), хотя и не предусмотренный законом, но не противоречащий ему.

Таким образом, стандартной формы договора (соглашения) законодательством не предусмотрено, все зависит от конкретной ситуации, желания и намерений сторон сделки.

Ниже – несколько вариантов.

Поскольку недвижимость является предметом ипотеки и находится под залогом (ипотекой) у банка, то для совершения такой сделки потребуется получить согласие банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Следовательно, дожидаться полного погашения ипотеки сторонам сделки совсем необязательно: получив согласие кредитора (банка), можно уже сейчас переоформить долю в недвижимости на созаемщика.

Если все-таки заемщик и созаемщик планируют возмездно переоформить долю в недвижимости не сейчас, а только после полного погашения ипотечных обязательств, то уже в настоящее время они могут заключить предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности этой недвижимости.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Также в этом договоре должна быть обязательно указана цена отчуждаемой доли (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В предварительном договоре купли-продажи его стороны указывают, что заключать основной договор купли-продажи недвижимости будут в определенный срок после полной выплаты ипотечного кредита и «погашения» записи об ипотеке в ЕГРН в отношении этой недвижимости.

Как вариант, оплата стоимости доли, которая переоформляется на созаемщика (покупателя) после выплаты ипотеки, может быть произведена в рассрочку и (или) с учетом в ее стоимости ранее оплаченных созаемщиком (покупателем) кредитных платежей.

Если переоформление доли в недвижимости планируется в дальнейшем произвести безвозмездно, то возможно заключить договор обещания дара в виде доли недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 574 ГК РФ) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Так, например, будет ничтожным договор с обещанием подарить (безвозмездно передать) долю в недвижимости созаемщику после полной выплаты дарителем – собственником ипотеки, но при условии, что одаряемый будет частично вносить ипотечные платежи за нее. Договор с такими условиями будет считаться притворным (п. 2 ст. 170 , п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Следует заметить, что в случаях заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи или договора обещания дара право собственности на долю с момента заключения таких договоров у созаемщика не возникает.

И в дальнейшем, если собственник недвижимости, заключивший ранее такой договор, отказывается добровольно исполнять его условия и заключать основной договор (купли-продажи или договор дарения), то у другой стороны остается единственная возможность – в судебном порядке требовать понуждения к исполнению обязательств и заключения с ним основного договора купли-продажи доли на основании предварительного договора купли-продажи или требовать заключения договора дарения доли на основании ранее заключенного договора обещания дара в виде доли недвижимости (ст. 398 , п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Решение конкретного вопроса зависит и от брачного положения заемщика и созаемщика.

В вопросе не уточняется: в рассматриваемом случае заемщик и созаемщик между собой планируют в дальнейшем заключать брак, или уже являются супругами в настоящий момент, или успели расторгнуть брак.

Так, лица, которые планируют вступить в брак или уже являются супругами, могут заключить между собой брачный договор, который определит имущественные права супругов в отношении конкретной недвижимости (доли в ней) в браке и (или) в случае его расторжения (ст. 40 СК РФ).

Брачный договор может быть заключен не только в период брака, но и до государственной регистрации заключения брака (ст. 41 СК РФ). Если брачный договор был заключен до государственной регистрации брака, то он вступит в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).

Если на основании брачного договора у супругов возникает право долевой собственности на недвижимость, то в Росреестре потребуется на основании заявлений супругов регистрировать возникновение права долевой собственности на эту недвижимость (ст. 131 ГК РФ).

Далее, лица, находящиеся в браке или уже расторгнувшие брак, могут оформить соглашение о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ).

Такое соглашение составляется с целью определения размера долей каждого из супругов (бывших супругов) в совместно нажитом имуществе (недвижимости). Помимо этого, устанавливается имущество, которое подлежит передаче каждому из них.

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Также в Росреестре потребуется регистрировать возникновение права долевой собственности, если на основании соглашения о разделе общего имущества у супругов появляется долевая собственность (ст. 131 ГК РФ).