«Российской газеты»
Налог после продажи коммерческой недвижимости физлицом
В конце 2021 года физлицо купило коммерческую недвижимость (офисное помещение 219 кв м.) за 17 млн руб. Из них 7 млн руб. было своих, а 10 млн взяты у банка в ипотеку. На данный момент примерно 1,5 млн руб. по ипотеке уже выплачено. Я уже получаю выплаты 13% НДФЛ от покупки своей квартиры, поэтому возникает вопрос: если вдруг решу продать эту коммерческую недвижимость, какой налог мне придется заплатить?
Все зависит от того, когда будет продана коммерческая недвижимость и за какую цену. Есть минимальный срок владения недвижимостью, в течение которого при продаже нужно будет уплачивать налоги. В рассматриваемом случае это пять лет, по истечении которых можно будет не платить НДФЛ при продаже недвижимости. При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Если вы решите продать раньше этого срока, то имейте в виду, что есть два момента, на которые нужно обратить внимание. (Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества прописаны в ст. 217.1 НК РФ. При этом в зависимости от субъекта Федерации могут быть свои особенности при определении налоговой базы и коэффициентов.)
Во-первых, у вас есть право на имущественный вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу: если вы продадите объект за 18 млн руб., то 1 млн можно будет взять вычета и с 17 млн уплатить налог.
Другой вариант (более эффективный): при продаже объекта за 18 млн руб. показать ваши расходы. Чистые расходы будут 17 млн, а с 1 млн нужно будет заплатить налог – 13%. Если вы не налоговый резидент Российской Федерации, вы заплатите 30% с полученного дохода. Так как вы брали ипотеку и платили по кредиту проценты, все эти суммы и расходы, связанные с обеспечением этого кредита, т.е. включенные в его полную стоимость, будут вычитаться. Если проценты за время ипотеки достигнут 1 млн руб., то его также можно включить в сумму расходов, понесенных на приобретение этого имущества.
Таким образом, если вы купили недвижимость за 17 млн руб. и еще 1 млн потратили на выплату процентов, то вы ничего не будете платить. Эти расходы нужно будет указать в декларации. Если же вы продаете объект дешевле той стоимости, за которую купили, ничего платить не нужно, но нельзя его продать ниже 70% от кадастровой стоимости, так как это может быть воспринято как необоснованное занижение стоимости, поэтому такая сделка может вызвать вопросы.
Также стоит учитывать, что при продаже коммерческой недвижимости налоговые органы могут признать такую деятельность предпринимательской, особенно если это будет не единичная история. И в этом случае вам желательно зарегистрировать себя как ИП и оплатить налоги в соответствии с выбранным режимом налогообложения.