«Российской газеты»
Последствия переноса даты сдачи новостройки в эксплуатацию
В 2018 году приобрел каркас двухкомнатной квартиры в рассрочку. При покупке обещали сдать дом в 2020 году. На данный момент вся задолженность перед компанией мною погашена, но дом так и не сдали. Завершится строительство еще не скоро. Все это время я оплачиваю съемное жилье и не могу приступить к ремонту и заселению в собственную квартиру. Должна ли строительная компания мне возместить хотя бы часть потраченных денег за аренду жилья?
Да, возместить расходы за аренду жилья возможно при соблюдении нескольких обязательных условий, а также с учетом обстоятельств конкретного дела и представленных суду доказательств.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Согласно ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
«Таким образом, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер убытков и причинно-следственную связь между первым и вторым обстоятельствами.
Возможность взыскания убытков закон связывает с доказыванием факта наличия убытков, причинно-следственной связи между возникновением таких убытков в имуществе одного лица и действиями (бездействием) другого лица, а также размера таких убытков. Только при наличии совокупности данных условий возможно возложение ответственности за вред на ответчика (застройщика).
Отсутствие одного из приведенных условий ответственности исключает ее применение» (п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, утвержденного постановлениями Президиума Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 16.08.2019, Президиума Верховного Суда Чувашской Республики от 16.08.2019).
Как указано в данном обзоре, если причинно-следственная связь между расходами истца (дольщика) по аренде жилья и действиями ответчика (застройщика) по нарушению срока передачи объекта долевого строительства отсутствует, то это исключает их отнесение к убыткам, поэтому суд во взыскании арендных платежей дольщику откажет.
При этом сам факт наличия договора найма жилого помещения и произведенной по нему оплаты без доказанности совокупности вышеуказанных обстоятельств не является правовым основанием для возмещения ответчиком (застройщиком) понесенных истцом (дольщиком) расходов, в связи с чем в удовлетворении данного требования будет отказано.
Так в п. 4.2 Обзора судебной практики рассмотрения уголовных, гражданских и административных дел апелляционной инстанцией Верховного Суда Республики Татарстан в первом квартале 2022 года по аналогичному делу указано, что «между просрочкой ответчика по передаче истцу объекта долевого строительства и затратами истца на наем иного жилого помещения по месту работы в период указанной просрочки имеется причинно-следственная связь, что является основанием для удовлетворения заявленного им иска о возмещении убытков».
В похожей ситуации (в споре по несвоевременно переданному истице (дольщику) объекту в г. Краснодаре и взысканию с застройщика убытков по вынужденному найму истицей жилья) Верховный Суд РФ в своем определении от 19.12.2017 № 18-КГ17-239 подчеркнул, что истица зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение в г. Краснодаре. Истица была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения.
Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь.
Следовательно, при рассмотрении судом дела в отношении взыскания со стороны ответчика (застройщика) убытков, связанных с наймом жилого помещения, материалами дела должна быть подтверждена причинно-следственная связь между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства и затратами, понесенными истцом (дольщиком) по вынужденному найму жилого помещения (убытками), в том числе доказана необходимость проживания истца в арендуемом жилом помещении, что у дольщика не имелось другого жилья в пределах конкретного населенного пункта или в близлежащем населенном пункте на момент наступления срока передачи квартиры. Также должно учитываться, что согласно условиям спорного договора дольщик был вправе рассчитывать на своевременную передачу ему квартиры с отделкой (установка дверей, облицовка и покраска стен, установка натяжных потолков, монтаж розеток и выключателей, а также выполнение сантехнических работ), а в период длительной просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжал нести траты по найму жилого помещения (апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2022 № 33-12865/2022).
Как указано выше, при рассмотрении данной категории дел суды обращают внимание на то, с какой именно отделкой должен быть передан объект дольщику: с черновой отделкой или с полным комплексом выполненных отделочных работ. Кроме этого, суды выясняют адрес регистрации дольщика и место его фактического проживания на момент нарушения застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, обязательно обращают внимание на наличие (отсутствие) у дольщика в собственности другого жилого помещения.
Так, Верховным Судом РФ в определении от 31.05.2022 № 4-КГ22-4-К1 подчеркнута важность таких юридически значимых по делу обстоятельств, как то, что « у истца отсутствовало иное недвижимое имущество на территории г. Москва и Московской области, а договор долевого участия в строительстве предусматривал, что готовый объект долевого строительства – это благоустроенная квартира с полным комплексом выполненных отделочных работ, то есть жилое помещение готовое для заселения и проживания, а также расположенное вблизи места работы истца». Таким образом, «в случае соблюдения ответчиком обязательства по передаче квартиры в установленный срок, истица получила бы возможность незамедлительно использовать ее для проживания, а необходимость в найме аналогичного жилья и, соответственно, связанные с этим затраты не возникли бы, что также подтверждает наличие причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и убытками истицы в виде расходов по найму квартиры».
При этом в аналогичном случае Московский городской суд не согласился с доводами ответчика (застройщика) о том, что убытки, возникшие вследствие заключения договора найма жилого помещения, взысканы с застройщика незаконно (апелляционное определение от 10.03.2022 № 33-8115/2022). В этом деле ответчик (застройщик) полагал, что между необходимостью найма квартиры и просрочкой сдачи объекта долевого строительства отсутствовала причинно-следственная связь, поскольку квартира, которую приобрел истец (дольщик), «должна быть передана истцу без отделки, что точно исключает проживание в ней сразу же после ее передачи».
Также по этому делу Московский городской суд не согласился с приведенными доводами ответчика (застройщика), указав, что «судом первой инстанции подробно исследованы обстоятельства по делу. Договор найма жилого помещения, акты, оплата по договор подтверждают факт заключения и исполнения по этому договору. Документ об отсутствии иных объектов недвижимости у истца, справка в места работы свидетельствует о найме жилья рядом с местом работы, что позволило суду сделать вывод о том, что расходы истца за найм жилого помещения возникли по вине нарушения договорных обязательств со стороны ответчика, были вынужденными, поскольку истец не имеет постоянной регистрации в Москве, не имеет в собственности иных объектов недвижимости, в тоже время истец работает постоянно в Москве, заключил договор найма до начала просрочки по договору, желая въехать в объект недвижимости на дату передачи объекта, указанную в договоре».
Повторюсь, что принятое судебное решение сильно зависит от конкретных обстоятельств спорного дела и представленных суду доказательств.