«Российской газеты»
Нужно ли проводить межевание земельного участка, если имеется его кадастровый паспорт?
На праве собственности с 1992 года мне принадлежит частный жилой дом, построенный на участке для индивидуального жилищного строительства. Имеются кадастровый и технический паспорта жилого дома. Год ввода в эксплуатацию - 1953. Кадастровый паспорт земельного участка от 2010 года содержит особую отметку о том, что границы земельного участка не установлены. Требуется ли в этом случае проведение межевания? Подпадает ли ситуация под дачную амнистию?
При отсутствии сведений о границах земельного участка для их установления требуется межевание, без чего право на участок не может быть зарегистрировано. Дом, построенный до введения в действие современного гражданского и административного законодательства, может быть зарегистрирован на основе имеющихся у вас документов, в том числе в порядке так называемой дачной амнистии, если этих документов окажется недостаточно для регистрации прав как ранее возникших (до введения в действие законов о государственной регистрации прав на недвижимость и кадастровой деятельности).
Данный вывод и порядок действий определяются следующими положениями законодательства.
Земельным участком является участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. Так, согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в частности, межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
Межевой план представляет собой документ, в котором в текстовой и графической части описывается местоположение границ земельного участка, установленных посредством определения кадастровым инженером координат характерных точек таких границ (ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», ч. 4.2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Координаты характерных точек границ земельного участка будут определяться в соответствии с фактическим положением и сложившимся порядком пользования, т.е., как правило, по существующим ограждениям (заборам), межам, иным естественным границам, а также границам смежных земельных участков (соседей) и границам участков общего пользования (дорог, проездов придорожных полос отвода и т.п.), сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), т.е. уже учтенных в установленном порядке.
Определенное таким образом местоположение границ земельных участков подлежит в установленном законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами (соседними землепользователями), поскольку такие границы являются одновременно границами участков, принадлежащих указанным лицам, что осуществляется кадастровым инженером и отражается в акте согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (ст. 39-40 Федерального закона от «О кадастровой деятельности»).
Таким образом, с целью индивидуализации земельного участка как объекта права собственности необходимо провести кадастровые работы по его межеванию с целью его последующего государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Поскольку формально участок уже стоит на государственном кадастровом учете, вероятно, как ранее учтенный, о чем свидетельствует его кадастровый паспорт, но сведения о границах в нем отсутствуют, то в сведения государственного кадастрового учета, содержащегося в ЕГРН, будут внесены дополнительные характеристики об объекте недвижимости – сведения об описании местоположения границ на основании вышеуказанного межевого плана.
В соответствии с п. 3, 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к основным характеристикам земельного участка как объекта недвижимости относится в том числе описание местоположения его границ и площадь.
Согласно п. 6 ч. 5 ст. 14 указанного закона государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав, в частности, в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.
В дальнейшем право на земельный участок, в данном случае предоставленный для индивидуального жилищного строительства до дня введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 г.), подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», для чего требуется предоставить акт о предоставлении такого участка гражданину или акт (свидетельство) о праве гражданина на такой участок, соответственно выданные органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые были установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания, либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на указанный земельный участок.
Регистрация права собственности на такой земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, включая жилой дом, осуществляется в том же порядке, но вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, на регистрацию могут быть представлены свидетельство гражданина о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий его право собственности на такой дом либо один из вышеуказанных документов на землю, выданных прежнему собственнику дома, т.е. по ранее действовавшему законодательству (ч. 2 ст. 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Поскольку согласно вопросу дом уже также стоит на государственном кадастровом учете, о чем свидетельствует его кадастровый паспорт, повторный его кадастровый учет осуществляться не будет. Однако для регистрации прав на него возможно потребуется технический план, составляемый в ходе кадастровых работ в порядке, предусмотренном вышеуказанным законом, в графической и текстовой части которого будут отражены имеющиеся в данных кадастрового учета сведения о здании (доме), включая его расположение на земельном участке и поэтажный план (ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Такой документ заменяет ранее предусмотренные паспорт БТИ и кадастровый паспорт здания. Вместе с тем, так как в данных кадастрового учета уже должны быть отражены все необходимые сведения об объекте недвижимости на основании ранее составленного кадастрового паспорта, представляется, что заказывать для оформления прав новый аналогичный документ, именуемый «технический план», является излишним. Права на такой дом, ранее поставленный на кадастровый учет, в порядке подтверждения прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должны быть оформлены (зарегистрированы) в порядке, предусмотренном п. 5 ч. 4 ст. 14, ч. 7 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» на основании разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной ч. 11 ст. 24 указанного закона, если проектная документация отсутствует. Такая декларация самостоятельно составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости по установленной форме (Приложение № 3 к приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953). Вместе с тем согласно приведенной норме закона указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью, что делает необходимым изготовление такого технического плана.
Такой упрощенный порядок (так называемая дачная амнистия) был продлен и действует до 1 марта 2020 г. согласно изменениям в указанный закон и в Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», внесенным Федеральным законом от 28.02.2018 № 36-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В случае возникновения споров по установлению (уточнению), в том числе согласованию, местоположения границ земельного участка такие споры подлежат разрешению в судебном порядке, в том числе путем иска о признании права собственности на земельный участок (ст. 12 Гражданского кодекса РФ, ст. 59, 60, 64 ЗК РФ). Аналогичные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, применимы и в части признания прав на дом.