«Российской газеты»
Как заставить владельцев части здания провести ее ремонт?
Наша компания является владельцем бизнес-центра. Определенные квадратные метры являются собственностью другого владельца, и его часть фасада пришла в негодность. Мы не можем решить вопрос: неоднократно пытались выйти на связь с владельцем и попросить отремонтировать фасад, так как внешний вид вредит деловой репутации бизнес-центра. Как быть в этой ситуации и какие действия возможно предпринять?
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Владеть имуществом – это значит не только физически обладать им, но и относиться, как к своему, в том числе ремонтировать.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания (п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 64).
«Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания» (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 64).
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле, в том числе в издержках по содержанию и сохранению общего имущества здания.
Собственники должны договариваться о том, как использовать общее имущество здания, в том числе производить ремонт фасада здания, совместно определяя объемы, виды и стоимость ремонтно-строительных работ.
Решение вопросов об утверждении сметы предполагаемых расходов на содержание общего имущества, в том о ремонте фасада здания, принимается общим собранием собственников всех помещений в этом здании.
«По решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44–48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду» (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 64).
Как вариант, один из сособственников здания может за свой счет полностью провести необходимые ремонтные работы фасада здания, например, заключив договор с подрядчиком, а затем предложить другому сособственнику добровольно возместить его часть стоимости материалов и работ.
При этом предварительно следует обязательно поставить другую сторону в известность о видах и сроках производства работ, а также об их стоимости.
Также у автора вопроса есть возможность взыскать в судебном порядке в качестве неосновательного обогащения денежные средства, потраченные им на проведение ремонта фасада здания, в том случае, если другой сособственник откажется от добровольного возмещения своей доли стоимости ремонта.
При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.