По договору долевого участия вместо лоджии построили балкон

Question

В сентябре 2015 года был заключен договор долевого строительства на строительство квартиры с лоджией в 3-трехэтажном доме. Срок сдачи - II квартал 2016 года. Передача ключей до 30 сентября 2016 г. Лоджия включена в стоимость с коэффицентом 0,5. В мае приходило письмо с просьбой подписать допсоглашение о переносе срока на III квартал 2016 года, передача ключей -также до 30 сентября. Допсоглашение не подписывал. В июле на сайте застройщика было размещено изменение к проектной документации с указанием срока сдачи дома уже на IV квартал 2016 года. Некоторые дольщики уже получили письма с допсоглашениями о переносе сроков на IV квартал и написали отказ от подписания допсоглашения. Представитель застройщика сказал , что отказ от допсоглашения лишает их возможности продлить договор страхования на случай банкротства застройщика. Договором предусмотрено, что нужно дать ответ на допсоглашение в течение 14 дней. Нужно ли мне писать отказ, лишит ли это меня страховки, будут ли действительны первоначальные условия договора, если отказаться от допсоглашения? Как подписывать акт приема-передачи, если фактически построили балкон, а не лоджию?

Answer 1

1. Отношения участника долевого строительства и застройщика регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Согласно ч. 3этой статьи, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в срок, застройщик не позднее чем за два месяца до его истечения обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Из описанной вами ситуации следует, что застройщик направил предложение о внесении изменений в договор в мае, однако вы не подписали дополнительное соглашение и оно не проходило государственную регистрацию.

Изменение срока передачи объекта долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации. Следовательно, пока соглашение об изменении срока передачи объекта не пройдет государственную регистрацию, первоначальные условия договора о сроке передачи объекта являются действительными.

2. Из описанной вами ситуации следует, что застройщик угрожает прекращением договора страхования и лишением возможности получить сумму страхового возмещения в случае банкротства застройщика.

Вас вводят в заблуждение. Ответственность застройщика за неисполнение обязательства по передаче жилого помещения может быть застрахована путем участия в обществе взаимного страхования или заключения застройщиком договора страхования гражданской ответственности (ч. 1 ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве). По-видимому, в вашем случае застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности.

Застройщик обязан довести до вас условия страхования, которые определяются правилами, принятыми или утвержденными страховой организацией. При этом условия страхования не могут противоречить требованиям ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно ч. 9 ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве договор страхования считается заключенным со дня его государственной регистрации и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Получается, что договор страхования действительно действует только до даты передачи квартиры, и если вы не изменили срок передачи объекта долевого строительства, договор страхования прекратит свое действие. Однако, если застройщик будет признан банкротом в течение двух лет после наступления срока передачи квартиры, вы не лишаетесь права на получение страхового возмещения.

3. Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Лоджия – перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Таким образом, следует выяснить, содержит ли договор участия в долевом строительстве или проектная документация указание на необходимость создания именно лоджии, а не балкона.

Согласно ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе до подписания передаточного акта требовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям договора или проектной документации.

В случае если квартира построена застройщиком с отступлениями от условий договора или требований проектной документации, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, Вам необходимо сделать следующее.
1.    Убедиться, что застройщик обязан построить лоджию, а не балкон.
2.    Отказаться от подписания передаточного акта.
3.    Письменно потребовать составления акта о недостатках.
4.    После составления акта предъявить застройщику одно из перечисленных в законе требований.