Покупка неоформленного дома

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации).

Из содержания указанных норм следует, что лицо может подтвердить свое право собственности или иные права на то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в ЕГРН, и с теми характеристиками, которые отражены в регистрационной записи.

В конкретной ситуации покупатель собирается юридически приобретать только один объект недвижимости – земельный участок, регистрационная запись о котором внесена в ЕГРН. Информация о другом объекте – жилом доме, возведенном на этом участке, как и о его правообладателе, в ЕГРН отсутствует, а, значит, конкретный продавец никак не может подтвердить своих прав на построенный жилой дом.

Предметом сделки, в отношении которого и определяется стоимость в договоре купли-продажи, будет только земельный участок, без указания самовольной постройки, возведенной на нем.

Никаких обязательств у продавца по передаче покупателю жилого дома после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает. Более того, договор купли-продажи земельного участка обязательно будет содержать фразу о том, что на данном участке отсутствуют здания и строения.

2. Далее пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.

Следует заметить, что по сложившейся судебной практике суды, как правило, выносят решения, что заключение договоров купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенной сделки, как несоответствующей требованиям закона.

Признание недействительности такой сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица. При этом покупатель не признается добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания жилого дома на нем, покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением, а при покупке земельного участка не мог не видеть возведенный на нем дом.

3. Приобретая земельный участок с незарегистрированным домом, покупатель должен быть уверен в том, что жилой дом возведен продавцом в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тыс. руб.; на юридических лиц – от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тыс. руб. (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Собственник земельного участка обязан соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (ст. 42 ЗК РФ).

При приобретении незарегистрированного дома у покупателя увеличивается риск того, что такой дом, возведенный ранее продавцом, может не соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, быть построен с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, что повлечет для покупателя дополнительные финансовые вложения или обязанность снести самовольно возведенное строение в соответствии со ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка»).