Юлия (Санкт-петербург) 08.11.2021 Рубрика: Жилье

Оспаривание сделки купли-продажи недвижимости

Хотим приобрести квартиру. Она ранее приобреталась в браке супружеской парой на имя супруги, которая является единственной собственницей. При этом супруг является гендиректором и учредителем АО. Если мы купим эту квартиру по договору купли-продажи по рыночной стоимости, произведем расчеты при помощи ипотеки, и это АО обанкротится в течение трех лет после этого, то возможно ли будет оспорить сделку по продаже квартиры, если она принадлежит супруге? АО открыто до приобретения квартиры, на данный момент процедуру банкротства не проходит.

Алексей Руслин
Алексей Руслин
Консультаций: 21

Начать следует с того, что в соответствии с п. 1, 2 ст. 34 СК РФ приобретенная в период брака за счет общих доходов супругов недвижимость является совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов это имущество приобретено. Поэтому в данной ситуации квартира является совместной собственностью обоих супругов, несмотря на то, что право собственности зарегистрировано только за супругой. Режим совместной собственности, конечно, может быть изменен брачным договором между супругами (в частности, может быть установлен режим раздельной собственности, при котором супруга, на чье имя зарегистрировано право собственности, действительно будет являться единственной собственницей данной квартиры). Такое право супругов предусмотрено п. 1 ст. 42 СК РФ. Однако о наличии между супругами брачного договора автор вопроса не упоминает, поэтому будем исходить из того, что таковой отсутствует.

Возможно ли оспаривание договора купли-продажи квартиры при указанных в вопросе основаниях (несостоятельность АО)? Для ответа на этот вопрос необходимо прежде всего иметь в виду положения п. 1 ст. 96 ГК РФ и аналогичного ему п. 1 ст. 2 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», в соответствии с которыми участники акционерного общества (акционеры) не отвечают по его обязательствам. АО, как и любое иное юридическое лицо, обладает обособленным имуществом и именно им, по общему правилу, отвечает по своим обязательствам (п. 1 ст. 48 ГК РФ).

Полностью исключать ответственность генерального директора АО в случае несостоятельности (банкротства) АО, конечно, нельзя. В соответствии с п. 1, 4 ст. 61.10, п. 1 ст. 61.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) генеральный директор АО – должника как контролирующее должника лицо несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника в случае, если полное погашение требований кредиторов окажется невозможным вследствие его (директора) действий и (или) бездействия. Однако, во-первых, привлечение генерального директора к субсидиарной ответственности возможно далеко не во всех случаях, а во-вторых, – и это более существенно применительно к заданному вопросу, – субсидиарная ответственность генерального директора как контролирующего лица не предполагает возможности оспаривания сделок, совершенных им в отношении своего личного имущества. В Законе о банкротстве (гл. III.1) говорится лишь об оспаривании сделок самого должника; оспаривание же сделок, совершенных контролирующим должника лицом в отношении собственного имущества, Законом о банкротстве не предусмотрено.

Больший риск представляет собой возможная ситуация, в рамках которой речь пойдет о несостоятельности (банкротстве) кого-либо из супругов-продавцов (или обоих супругов) как физических лиц. В этом случае будет решаться вопрос уже об оспаривании сделок, заключенных ими с их собственным имуществом, в результате чего в поле зрения кредиторов может попасть и договор купли-продажи данной квартиры. При этом в соответствии с п. 4 ст. 213.32 Закона о банкротстве оспариванию в рамках дела о банкротстве гражданина подлежат также сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов.

Однако признание договора купли-продажи данной квартиры недействительным в данном случае является маловероятным, поскольку могут быть признаны недействительными подозрительные сделки должника (ст. 61.2 Закона о банкротстве) либо влекущие за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований (ст. 61.3 Закона о банкротстве). Мы не будем касаться здесь «общегражданских» оснований недействительности сделок и будем исходить из того, что они могут быть оспорены только в связи с возможным банкротством продавцов.

Для оспаривания сделки как подозрительной необходимо установить либо неравноценность встречного исполнения обязательств другой стороной сделки (чего в данном случае нет, поскольку планируется приобретение квартиры по рыночной стоимости), либо причинение вреда имущественным правам кредиторов в результате ее совершения при условии, что другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки. Тут есть один любопытный нюанс: в соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения (а такое изменение места жительства продавца, очевидно, происходит после продажи им квартиры). Но, во-первых, изменение места жительства свидетельствует о недобросовестности только в том случае, когда происходит без уведомления кредиторов. А во-вторых, помимо цели причинения вреда имущественным правам кредиторов необходимо, чтобы другая сторона сделки (в данном случае – покупатель квартиры) знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки. Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (абз. 1 п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Ни того, ни другого признака в данной ситуации, как представляется, нет (покупатель здесь – незаинтересованное лицо, и посвящать его во все нюансы своего имущественного положения продавец не будет).

Что же касается второй разновидности оспоримых сделок при банкротстве (влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами), то в п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве перечислены условия, при которых сделка должника может быть признана таковой. Ни одно из этих условий само по себе не характерно для данной ситуации: в указанной норме говорится о сделке должника в отношении отдельного кредитора, причем все перечисленные условия так или иначе связаны с изменением очередности исполнения однородных обязательств. Однако обязательство у продавца перед покупателем связано с передачей имущества, причем применительно к данной ситуации – имущества индивидуально определенного (квартиры). Сам характер обязательства продавца по договору купли-продажи, очевидно, исключает наличие условий для признания такого договора влекущим за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (а стало быть, и признание договора купли-продажи недействительным по данному основанию).

Таким образом, исходя из вышеизложенного, реальной опасности оспаривания договора купли-продажи в данной ситуации, как представляется, нет.

Сказали спасибо:
5