«Российской газеты»
Выписка из дома несовершеннолетних под опекой государства
Хотим купить дом. Владелец указал, что в доме прописаны его мать и сестра. Они подали документы на смену прописки. Позже выяснилось, что в доме прописаны девять детей его сестры, которая лишена в отношении них родительских прав. Ни дети, ни сестра не имеют доли собственности в данном жилье. Только прописка. Смогу ли я как собственник выписать их после заключения сделки купли-продажи? Если нет, как можно снять детей с учета?
Как пишет автор вопроса, дети - не собственники продаваемого дома. Но при этом надо учитывать, что дети имеют другие имущественные права на это жилое помещение, а именно: право пользоваться этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 155.3 Семейного кодекса РФ дети, оставшиеся без попечения родителей, имеют право на сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением.
Согласно п. 1 ст. 121 СК РФ защита прав и интересов детей в случае лишения их родителей родительских прав, а также в других случаях отсутствия родительского попечения возлагается на органы опеки и попечительства.
Даже после смены собственника жилого помещения действующим законодательством предусмотрены конкретные случаи, когда право пользования этим жилым помещением ранее зарегистрированных в нем лиц не может быть прекращено в судебном порядке на основании исковых требований, предъявленных к ним новым собственником жилого помещения.
Как раз таким случаем и является конкретная ситуация.
Согласно п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, в том числе права пользования жилым помещением.
Поэтому в конкретном случае, если автор вопроса решит проводить данную сделку и приобретать дом, то обязательно потребуется получить предварительное согласие органов опеки и попечительства, поскольку затрагиваются права и законные интересы несовершеннолетних лиц, оставшихся без попечения родителей (о чем известно органу опеки и попечительства).
Вопрос: нарушаются ли права несовершеннолетних при совершении сделки по отчуждению дома, в котором проживают несовершеннолетние, решается органом опеки и попечительства, который дает или не дает согласие на совершение сделки согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Без предварительного согласия органов опеки и попечительства сделка, посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является недействительной (ст. 168 и 173.1 ГК РФ).