Применение договора оферты на оказание услуг по содержанию жилья и текущему ремонту управляющей компанией с собственником многоквартирного дома

Question

Многоквартирный дом (бывший кооперативный) до 1 июля 2016 г. был без какого-либо управления. Вода, водоотведение, свет, газ (котел в каждой квартире), мусор — заключены договоры с соответствующими организациями. С 1 июля 2016 г. администрация города закрепила наш дом за управляющей компанией без подписания каких-либо договоров (ни один из жильцов не подписывал договор на управление домом). Управляющая компания в начале августа 2016 года прислала мне квитанцию за якобы оказанные услуги. Нет услуг, нет договора — и я не стала оплачивать эту квитанцию. Квитанции продолжали приходить каждый месяц, а работы не выполнялись. В начале ноября 2016 года мне пришло предупреждение об уплате задолженности. 18 ноября 2016 г. был составлен протокол общего собрания об отказе от управляющей компании в связи с непредоставлением услуг. Выбрали форму непосредственного управления (в доме 90 квартир, это три вплотную стоящих здания по 30 квартир с общей системой канализации и водоснабжения). Администрация нам отказала. Никакие работы не выполнялись, услуги не предоставлялись, а квитанции шли. 18 августа 2017 г. управляющая компания подала иск о взыскании с меня задолженности за период с 1 июля 2016 г. по 31 июля 2017 г. Уже прошло два заседания, назначено третье. Судья сказал, что у обоих сторон нет доказательной базы. Я говорю, что договора не было, услуги по содержанию жилья и текущему ремонту не предоставлялись, поэтому я не платила. Четыре свидетеля подтвердили мои слова. Судья спросил: жаловалась ли я в какие-нибудь инстанции? На что я должна была жаловаться? На то, что квитанции в ящик кладут? Истец утверждает, что договор оферты был прикреплен к первой квитанции.

Answer 1

Заключение отдельных договоров каждым из собственников допустимо только при непосредственном способе управления многоквартирным домом. Однако для вас такой способ недопустим в силу превышения максимального количества квартир, установленного законом.

Так, в силу п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ  непосредственное управление собственниками помещений возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30. Вы же указываете на наличие 90 жилых помещений.

Таким образом, способ управления собственниками помещений в данном доме считается не выбранным, что является основанием для проведения в обязательном порядке органом местного самоуправления  конкурса по выбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом.

Часть 4 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Безусловно, собственники вправе принимать общим собранием решения о расторжении договора управления, заключенного по итогам конкурса, но с учетом ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ, которая содержит следующую оговорку. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Таким образом, приняв решение сегодня, реализовать собственники его смогут не ранее, чем по истечении года с момента заключения существующего договора управления. Обращаем ваше внимание на необходимость своевременного направления копии протокола и решений собственников в адрес управляющей организации (10 дней) для последующего направления в орган государственного жилищного надзора.

В части перерасчета за неоказанные или некачественно оказанные услуги разъясняем, что  основанием для его произведения является акт, составленный совместно собственниками и управляющей организацией, а равно собственниками самостоятельно при уклонении последней от участия в проверке качества оказываемых услуг.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением  Правительства РФ от 13.08.2006 N 491,  в части определении порядка составления такого акта носят отсылочный характер. То есть фактически надлежит руководствоваться гл. IX и X Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Акты являются основанием для перерасчета размера платы за содержанием и ремонт жилого помещения, а также подтверждают неисполнение договора управления при его расторжении по инициативе собственников. Срок предъявления акта для перерасчета платы составляет шесть месяцев.

В отсутствие актов и при несоблюдении претензионного порядка разрешения спора, на наш взгляд, у суда отсутствуют основания для произведения перерасчета, если такие требования предъявляются вами самостоятельно.