«Российской газеты»
Расторжение договора аренды квартиры раньше срока
Мы арендовали жилье сроком на год, на днях наймодатель сообщает, что будет продавать жилье, а его агент по недвижимости просит нас сразу съехать с квартиры. Имеет ли наймодатель право расторгнуть с нами договор, если срок его окончания 1 декабря 2021 г.?
Для начала нужно четко понимать, какой именно договор вы заключили: договор аренды или договор найма. Несмотря на то что эти два вида договора имеют одну правовую природу, их регулирование осуществляется на основании разных норм закона.
Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 "Аренда" и гл. 35 "Наем жилого помещения" Гражданского кодекса РФ.
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- в случае использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Кроме вышеперечисленных оснований для досрочного расторжения договора найма по инициативе наймодателя других оснований законодательством не предусмотрено.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Следует учитывать, что стороны договора найма или аренды полностью свободны в формулировках условий договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Заключая договор, стороны сами определяют условия конкретного договора и могут в нем указать еще какие-нибудь дополнительные основания для досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.
Также любой договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время.