«Российской газеты»
Безопасная покупка жилья через счета эскроу
Планирую покупку жилья в новостройке. В последнее время цены на недвижимость выросли, поэтому могу позволить себе только квартиру в строящемся доме. Читал в Интернете о возможности покупки жилья на этапе строительства без рисков. Как это работает? И как вернуть деньги, если застройщик обанкротится или заморозит стройку?
Покупая квартиру на этапе строительства, можно неплохо сэкономить. Ранее такой вариант покупки жилья был рискованным — застройщик мог действовать по принципу финансовой пирамиды: направлять деньги новых дольщиков на завершение строительства старых объектов. Как результат — деньги новых покупателей тратились еще до начала строительства их дома.
Ситуация изменилась с 1 июля 2019 г., когда была введена в действие новая система проектного финансирования жилищного строительства, направленная на повышение безопасности сделок. Строить новые жилые дома можно только с привлечением собственных средств застройщика или кредитов банков. Таким образом, расходы строителей начали контролировать банки, у которых есть разрешение на финансирование долевого строительства.
Купить квартиру на этапе строительства можно только с использованием счета эскроу. Договор эскроу — это трехсторонний договор, который заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет в банке, который уполномочен на финансирование долевого строительства через эскроу. Застройщик получает деньги на строительство от банка в кредит. Ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты, однако застройщик все равно будет заинтересован закончить строительство как можно быстрее, чтобы заплатить меньше процентов банку. Поэтому у покупателей квартир повышаются шансы въехать в новое жилье как минимум в срок, который обещает застройщик, а то и раньше.
Риск того, что застройщик не выполнит свои обязательства перед дольщиками, исключен, так как финансирование строительства осуществляется и контролируется банком, который становится полноправным участником девелоперских проектов. Кроме этого, защищен и подрядчик, ведь выполненные им работы не могут быть не оплачены. Реестр уполномоченных банков опубликован на сайте Банка России (введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Следует обратить внимание, что если застройщик предлагает вам перечислить деньги на счет не в уполномоченном банке, он нарушает действующее законодательство.
Если вы покупаете квартиру на этапе строительства по договору эскроу, то при банкротстве застройщика ваши риски финансовых потерь будут сведены к минимуму. Пока дом не сдан в эксплуатацию, средства на счете эскроу принадлежат покупателю.
Денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве, подлежат страхованию на период со дня их размещения на указанном счете до момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности на одну из квартир либо до истечения срока депонирования.
Средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов на сумму до 10 млн руб. Если у вкладчика несколько счетов эскроу в одном банке, суммарный размер страхового возмещения не будет превышать 10 млн руб. Возмещение по счету эскроу выплачивается отдельно от возмещения по вкладам. Таким образом, при наступлении страхового случая вы можете получить возмещение по счету эскроу на сумму не более 10 млн руб. и по вкладу — не более 1,4 млн руб.
Введение новой системы проектного финансирования жилищного строительства значительно повысило безопасность сделок по приобретению жилья в строящихся объектах недвижимости, минимизировав риски покупателей в случае банкротства застройщика. Так, по данным на январь 2021 года, количество счетов эскроу в Центральном федеральном округе составило 107 460, остаток средств на них превысил 663 млрд. руб. На начало января более 9 тысяч человек, которые ранее приобрели жилье в ЦФО на этапе строительства, уже получили ключи от новых квартир, сохранив свои деньги в безопасности.