Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как указано в п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Итак, автор вопроса заключил договор купли-продажи недвижимости. Оплата должна была быть осуществлена за счет материнского капитала, т.е. деньги продавцу должен был перечислить Пенсионный фонд РФ.

Остаются открытыми три вопроса:

1. Была ли покупателю передана недвижимость?
2. Перечислил ли Пенсионный фонд РФ материнский капитал продавцу?
3. Успели ли стороны зарегистрировать переход права собственности?

К сожалению, автор вопроса не указал, был ли передан покупателю предмет покупки – комната в коммунальной квартире (это имеет важное юридическое значение). Момент заключения договора купли-продажи недвижимости определен в законе, и не зависит от воли сторон договора, которые могут считать «сделку завершенной» в любой из моментов, определенных в договоре.

Однако любые ответы на вышеперечисленные вопросы не могут повлечь признание сделки недействительной. Для этого должны быть иные основания, например, если договор был заключен в ненадлежащей форме или предмет сделки, имеющий признаки индивидуально-определенной вещи, не был определен. В этих случаях нотариус не засвидетельствовал бы сделку.

Что касается правил исполнения обязанности покупателя оплатить товар, отметим следующее.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании п. 1 ст. 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (подразд. 1 разд. III) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре (подразд. 2 разд. III).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из текста вопроса, единственной причиной спора является непоступление денег на счет продавца.

Прежде всего необходимо выяснить в Пенсионном фонде РФ, куда делись деньги. Если поручение о переводе денег продавцу банку было дано, то вопрос к банку – почему оно не исполнено? Может, была допущена ошибка в реквизитах получателя платежа (продавца недвижимости) и деньги ушли не туда?

Во всяком случае, с точки зрения продавца, имеет место существенное нарушение условий договора. Такое нарушение законодатель определяет так: существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если продавец передал покупателю недвижимость (а это нам неизвестно), то он свои обязательства выполнил и рассчитывал за это получить стоимость этой недвижимости. Но поскольку денег, на которые продавец рассчитывал при заключении договора, он не получил, то на стороне продавца возник ущерб (неполученные деньги), а на стороне покупателя – обязанность его возместить (вернуть недвижимость).

Если ущерб остался невозмещенным, то закон предоставляет продавцу право расторгнуть договор в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а заодно требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Поскольку сделка затрагивает законные интересы Российской Федерации (материнский капитал – бюджетные средства), сторонам сделки необходимо сначала обратиться в прокуратуру с просьбой установить судьбу материнского капитала.