И. Бордюкова (Смоленский р-н) 09.11.2020 Рубрика: Земля

Увеличение земельного участка при межевании

Есть оформленный участок 18 кв. м, на карте Росреестра указано: без координат границ. Можем ли мы провести межевание и в рамках уточнения увеличить его более, чем на 10%? Можно ли законно увеличить его на минимальную площадь участка, указанную в правилах землепользования и застройки данного района (6 кв. м)?

Наталия Булахова
Наталия Булахова
Консультаций: 14

Как следует из вопроса, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) отсутствуют сведения о границах вашего участка. Если в окне описания объекта на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru) стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, требуется уточнение местоположения границ.

Поэтому вам надо сначала уточнить границы вашего земельного участка размером 18 соток (а не кв. м, в описании в вопросе, скорее всего, ошибка). Кроме этого, границы земельного участка должны быть установлены на местности. Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ.

Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана сейчас в сведениях ЕГРН.

Комплекс инженерно-геодезических работ по установлению границ земельного участка на местности называется межевание. Межевание проводит кадастровый инженер, он же устанавливает местоположение границ земельного участка, определяет площадь участка, проводит согласование местоположения границ смежных участков с соседями и подготавливает межевой план. В графической части межевого плана отображается местоположение границ земельного участка. Поэтому вам следует подготовить межевой план, заключив для этого договор с кадастровым инженером. Проведя процедуру межевания и уточнив границы участка, вам надо внести (зарегистрировать) уточненные сведения о границах участка в ЕГРН.

В соответствии со ст. 39.28 Земельного кодекса РФ вы можете увеличить границы своего земельного участка за счет присоединения смежного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В результате образуется новый участок. Важно, чтобы земля не была в частной собственности и под обременением. Данный способ увеличения земельного участка "в народе" называется прирезкой земли. Прирезка земельного участка к основному Вашему участку – это увеличение размера земельного участка за счет смежных земель.

Следует заметить, что Земельный кодекс РФ такое понятие, как «прирезка земли», не содержит. Статья 11.2 ЗR РФ содержит несколько видов образования новых земельных участков:

- выдел;

- объединение;

- раздел;

- перераспределение земельных участков (принято называть прирезкой).

С 16 сентября 2019 г.  вступили в силу поправки в федеральные законы от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которые регламентируют, как уточнять границы земельных участков, фактическая площадь которых не соответствует площади, указанной в ЕГРН, а также как законными способами увеличить свой земельный участок путем прирезки смежного земельного участка.

Должны быть соблюдены несколько важных условий, которые позволят вам законно увеличить площадь вашего участка в соответствии с вышеуказанными нормами права, в том числе:

1) прирезать дополнительный участок к своему участку может исключительно собственник. У арендатора земельного участка, а также лиц, владеющих землей на правах безвозмездного пользования, такой возможности нет;

2) границы вашего земельного участка должны быть уточнены, т.е. в ЕГРН должны содержатся сведения о координатах;

3) ваш основной земельный участок и тот, который вы хотите прирезать, должны быть одного вида разрешенного использования (например, «для индивидуального жилищного строительства», «садоводства») согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540;

4) прирезать участок возможно только в том случае, если смежная земля, которую вы хотите прирезать, является государственной или муниципальной, используется вами в этих границах более 15 лет и на нее никто не претендует. То есть официально зарегистрировать в Росреестре в свою собственность дополнительные сотки земли самовольно занятого земельного участка возможно при условии, если самозахват вами участка произошел более 15 лет назад;

5) изменение площади участков ограничено ЗК РФ и правилами землепользования и застройки конкретного района. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются муниципальным нормативным актом - Правилами землепользования и застройки территории. Следует учесть, что местные власти вправе законно устанавливать дополнительные ограничения в размерах прирезки земельных участков;

6) площадь земельного участка после увеличения должна быть не больше предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией в Правилах землепользования и застройки территории, а в случае если такой минимальный размер не установлен – не более, чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН (см. п. 32 и 32.1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 42.8 Федерального закона "О кадастровой деятельности"). Другими словами, увеличение площади участка не более, чем на 10%, действует в тех случаях, если отсутствует предельный минимальный размер, установленный Правилами землепользования и застройки территории соответствующего района.

Если вами соблюдены основные вышеперечисленные условия и получено решение органа местного самоуправления о заключении с вами соглашения о перераспределении земельных участков (на прирезку 6 соток, что соответствует минимальной площади земельного участка, указанной в правилах землепользования и застройки вашего района), то вы можете попробовать зарегистрировать в Росреестре увеличенную площадь вашего земельного участка на величину более, чем 10%, площади (18 + 6), сведения о которой относительно вашего участка содержатся  в ЕГРН (т.е. выполнить проект по уточнению границ площади земельного участка с увеличением в пределах минимального размера).

Заключительным этапом будет ваше обращение в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности на увеличенный земельный участок (с учетом норм п. 32 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Приостановку государственной регистрации прав по решению регистратора вы можете оспорить в суде.

Предлагаю также другой, более практичный вариант в вашем случае – сформировать межевой план земельного участка с увеличением его величины до 10% площади (18 + 10% от 18), сведения о которой относительно вашего участка содержатся в ЕГРН, затем зарегистрировать права на него в Росреестре, а остаток земельного надела выкупить у органа местного самоуправления, сделав межевой план на образование нового участка (при условии, что он будет соответствовать минимальной площади земельного участка, указанной в правилах землепользования и застройки вашего района).

Следует заметить, что самовольный захват государственных или муниципальных земель без легализации в Росреестре является правонарушением, которое влечет наложение административного штрафа (в зависимости от статуса правонарушителя может составлять от 5 до 200 тыс. руб.).

 

Сказали спасибо:
9