Е. Кузнецов (Воронеж) 16.06.2017 Рубрика: Жилье

Покупка квартиры у наследника

Единственный собственник квартиры умирает. Брат вступает в наследство. В Росреестре регистрирует на себя право собственности на квартиру, а затем выставляет квартиру на продажу. Могут ли возникнуть проблемы у покупателя с другими наследниками, если они объявятся? Как избежать проблем? Стоит ли оформить покупку через нотариуса?
Константин Алексеев
Константин Алексеев
Консультаций: 92

Наступление рисков при покупке квартиры? переданной по наследству? возможно, если наследники по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 Гражданского кодекса РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п. 1 ст. 1155 ГК РФ уже после того, как квартира была приобретена.

Если наследники не объявились в течение шести месяцев, то они могут претендовать на наследство только через суд, с предъявлением исковых требований к наследнику – продавцу квартиры.

Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ). 

Согласно п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, т.е. на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ).

Таким образом, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.

Во избежание вышеуказанного следует приобретать наследованное имущество хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Исходя из п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по оспоримой сделке составляет один год.

В случае выбора нотариальной формы сделки покупатель, согласно сложившейся судебной практике, признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст. 302 ГК РФ. 

Кроме этого, в настоящее время на рассмотрение в Государственную Думу внесен проект федерального закона «О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», из которого следует, что сделки, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должны быть нотариально удостоверены.

Сказали спасибо:
11