Покупка квартиры у наследника

Наступление рисков при покупке квартиры? переданной по наследству? возможно, если наследники по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 Гражданского кодекса РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п. 1 ст. 1155 ГК РФ уже после того, как квартира была приобретена.

Если наследники не объявились в течение шести месяцев, то они могут претендовать на наследство только через суд, с предъявлением исковых требований к наследнику – продавцу квартиры.

Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ). 

Согласно п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, т.е. на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ).

Таким образом, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.

Во избежание вышеуказанного следует приобретать наследованное имущество хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Исходя из п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по оспоримой сделке составляет один год.

В случае выбора нотариальной формы сделки покупатель, согласно сложившейся судебной практике, признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст. 302 ГК РФ. 

Кроме этого, в настоящее время на рассмотрение в Государственную Думу внесен проект федерального закона «О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», из которого следует, что сделки, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должны быть нотариально удостоверены.