Как избежать уплаты налога с продажи недвижимости?

Question

После увольнения ждал получения жилья по избранному месту жительства 17 лет. Проживал в квартире, но не приватизировал, так как надеялся на переезд. Получил разрешение на вселение по избранному месту жительства, собрался переезжать. Через три дня из ДЖО пришло сообщение, что я обязан сдать полученное (новое жилье), так как включен в списки имеющих право на получение жилья по избранному месту жительства после увольнения. Квартира, в которой я проживаю, на 3 м больше той, которая положена. Было два суда, но не смог доказать, что стоял в очереди на квартиру в другой местности. Суды проиграл. Пришлось приватизировать нынешнюю квартиру только в 2016 году. Теперь надо ее продать, чтобы уехать. Можно ли в моем случае избежать уплаты налога с продажи (500 тыс. руб.)? Я не приватизировал квартиру не по своей вине, а ждал распределения 17 лет.

Answer 1

Согласно положениям пп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ доходы физических лиц, полученных от продажи недвижимости, облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Положениями п. 2 и 3 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы физических лиц, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, при условии, что объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, а именно не менее трех лет - для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено налогоплательщиком в результате приватизации.

Условия приобретения физическими лицами занимаемых ими жилых помещений в собственность установлены Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно ст. 7 этого закона право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательство не предусматривает смягчающих обстоятельств, уменьшающих срок минимального владения недвижимостью, определяемый при продаже, или изменяющих порядок уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от продажи недвижимости.

Налоговым законодательством при определении налогооблагаемой базы для расчета налога на доходы физических лиц положениями ст. 220 НК РФ дается право выбрать наиболее выгодный вариант расчета НДФЛ.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере, не превышающем 1 млн руб.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного вычета возможно уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.

Обратите внимание, что в вашем случае в связи с возникновением права собственности на реализуемую недвижимость после 1 января 2016 г. необходимо учитывать положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ, в котором определено условие, что если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Покажем на примере.

Приватизация квартиры осуществлена в 2016 году. Реализация квартиры происходит в 2017 году. Минимальный срок владения - менее трех лет. Кадастровая стоимость на 1 января 2017 г. составляет 3 900 000 руб.

Квартира продается за 5 000 000 руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом. Сумма НДФЛ составит 520 000 рублей ((5 000 000 – 1 000 000 ) х 13%).

Квартира продается за 2 500 000 руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом с учетом положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ. Сумма НДФЛ составит 224 900 рублей ((3 900 000*,07 – 1 000 000) х 13%).