Расторжение договора с застройщиком

Question

В декабре 2016 года отдали застройщику заявление о невозможности платить по предварительному договору (долевое строительство) с просьбой расторгнуть договор. Заявлению присвоен входящий номер. В январе 2017 года застройщик ответил, что в связи с изменениями в законодательстве не может расторгнуть договор. Если мы подадим в суд, то застройщик будет ссылаться на эти изменения. Отдали застройщику именно заявление, а не уведомление заказным письмом. Акт о приемке квартиры в свое время был нами подписан. Так что застройщик свои обязательства выполнил. Нам начисляются пени. Как расторгнуть договор? Есть ли судебные решения по подобным делам?

Answer 1

Расторжение договора из-за допущенных нарушений договора и закона при выполнении строительных работ регулируются Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

Если у вас заключен предварительный договор (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), то непонятно, о каком «Акте о приемке» квартиры идет речь, а если «застройщик свои обязательства выполнил», то причем тут предварительный договор?

Если застройщик свои обязательства выполнил и передал вам квартиру по передаточному акту, а вы по оплате договора – нет, то о расторжении договора речь идти не может, так как он уже исполнен. Застройщик вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и неустойки.

Вам следует руководствоваться ст. 9 Закона о долевом строительстве, регулирующей основание и порядок расторжения договора и в которую внесены изменения Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ: введена новая часть – 1.2.

Согласно ч. 1.2 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным Законом о долевом строительстве требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Следовательно, для расторжения договора следует обращаться в суд по месту нахождения застройщика (юрадрес) или по месту исполнения договора (по адресу строительства).

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Такая процедура направлена на обеспечение вручения уведомления (заявления) контрагентов.

Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом о долевом строительстве и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В вашем случае обязательства не исполнены вами, значит, вам платить неустойку.

Согласно ч. 6 ст. 5 Закона о долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На сегодня ставка рефинансирования (или по-новому, после 1 января 2016 г., – ключевая ставка) составляет 10% годовых (информация Центрального банка РФ от 16.09.2016 г.). Следовательно, 1/300 ставки будет составлять 0,033%. Умножив эту ставку на сумму задолженности, вы узнаете сумму пеней в день.