«Российской газеты»
Важнейшие изменения в законах о недвижимости 2020 года
2019 год был богат на изменения в законодательстве, регламентирующем сферу долевого строительства. Главное событие – вступление в силу поправок в федеральные законы от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые кардинальным образом изменили процесс покупки жилья на первичном рынке. Что нового приготовили законодатели в 2020 году, и как эти нововведения отразятся на сделках с недвижимостью и собственниках жилья?
Важнейшие изменения в законодательстве о недвижимости в 2020 году
2019 год был богат на изменения в законодательстве, регламентирующем сферу долевого строительства. Главное событие – вступление в силу поправок в федеральные законы от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые кардинальным образом изменили процесс покупки жилья на первичном рынке. Что нового приготовили законодатели в 2020 году, и как эти нововведения отразятся на сделках с недвижимостью и собственниках жилья?
Налоги при продаже: 3 года вместо 5 лет
На основании Федерального закона от 26.07.2019 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с начала 2020 года вступают в силу поправки к п. 3 ст. 217.1 НК РФ (введен пп. 4). Нововведение освобождает налогоплательщика от уплаты налога при продаже объекта недвижимости, срок владения которым составляет свыше трех лет. Напомним, ранее этот срок составлял пять лет, что ограничивало сделки и препятствовало улучшению жилищных условий некоторых семей, вынужденных ждать дополнительное время, чтобы не платить налоги с продажи недвижимости.
Важное ограничение, которое предусмотрели законодатели: в собственности у налогоплательщика должен быть только один объект недвижимости (комната, квартира или дом либо доля в них). Исключения составляют объекты недвижимости, приобретенные в течение 90 дней до момента регистрации перехода права собственности на проданное жилье.
Кадастровая стоимость вместо инвентаризационной
Как известно, помимо НДФЛ, который взимается при продаже жилья, собственники обязаны платить налог на имущество.
Исключение составляют льготные категории граждан: пенсионеры, инвалиды и т.д. С 2020 года страна полностью перешла на налогообложение по кадастровой стоимости вместо инвентаризационной. Напомним: для разных объектов недвижимости Налоговый кодекс предусматривает различные ставки налога (ст. 406 НК РФ). Так, для квартир, кадастровая стоимость которых не превышает 10 млн руб., ставка составляет 0,1%, для объектов с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн руб. — 0,15%, от 20 до 50 млн руб. — 0,2%. При расчете имущественного налога на квартиру из ее общей кадастровой стоимости вычитается кадастровая стоимость 20 кв. м., для жилого дома — 50 кв. м, для комнаты – 10 кв. м.
В течение первых трех лет при расчете налога применяются понижающие коэффициенты: первый год – 0,2, второй – 0,4 и третий – 0,6. После переходного периода налог начисляется по 100%-ной кадастровой стоимости, однако величина налоговой нагрузки не может увеличиваться более чем на 10% ежегодно.
Новости в области оценки недвижимости
Завершается переходный период, предусмотренный Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Отныне только этот документ будет регламентировать процедуру кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости. Согласно ст. 19 этого закона местные власти имеют право проводить внеочередную государственную кадастровую оценку недвижимости, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ снизится на 30 и более процентов со дня проведения последней кадастровой оценки. Кроме этого, теперь кадастровые инженеры должны иметь высшее образование по специальности.
Добросовестные приобретатели защищены
С 2020 года вступила в силу гл. 10.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Нововведение определяет порядок выплаты компенсации добросовестному приобретателю недвижимости, полагавшемуся в ходе сделки на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. В случае если суд примет решение изъять объект недвижимости, добросовестному приобретателю полагается компенсация в размере реального ущерба (документально подтвержденного) или кадастровой стоимости. Возместить финансовые потери обязано лицо, причинившее убытки.
Если в течение полугода службе судебных приставов не удастся взыскать деньги, потерпевший может рассчитывать на компенсацию от государства. Для этого необходимо подать иск к государству. Механизм правовой защиты также действует в случаях, когда объект недвижимости был получен безвозмездно в порядке дарения или наследования. Напомним: ранее сумма, полагающаяся в качестве компенсации гражданину, потерявшему жилое помещение, не превышала 1 млн руб.
Договор можно будет заключить в электронном виде
27 июня 2019 г. был принят Федеральный закон № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предоставляет возможность застройщикам заключать договор участия в долевом строительстве в электронном виде.
В связи этим продолжается совершенствование Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Статья 4 этого закона дополняется ч. 3.1. Согласно нововведению, которое вступит в силу 28 июня 2020 г., федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен установить требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в ДДУ, соглашения об уступке прав требований по ДДУ.
Советую не пропустить нововведения и в случае дистанционной сделки руководствоваться утвержденными электронными вариантами ДДУ и других документов.