Земельный спор с председателем

Ни действующее федеральное законодательство в настоящий момент, ни законодательство, действавшее на момент вхождения в состав России Республики Крым и города Севастополь, не содержит ограничений по максимальному размеру земельных участков, используемых в целях садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а также для личного подсобного хозяйства.

Согласно ч. 1 ст. 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон N 6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты РФ действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено Законом N 6-ФКЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 1 января 2017 г. на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Государственным Советом Республики Крым принят Закон Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее - Закон N 38-ЗРК).

Пункт 2 ст. 2 указанного закона устанавливает, что право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, на территории Республики Крым у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется.

Пунктом 1 ст. 8 Закона N 38-ЗРК установлено, что к правам, ограничениям (обременениям) прав на объекты недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, применяется порядок их государственной регистрации, установленный Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), с учетом утвержденного постановлением Совета Министров Республики Крым от 11.08.2014 N 264 перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 Закона N 38-ЗРК государственные акты, свидетельства или иные документы, подтверждающие право постоянного пользования гражданина земельным участком, являются основанием для регистрации права собственности гражданина на земельный участок в порядке, установленном ст. 25.2 Закона о регистрации.

Согласно п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Согласно п. 2 той же статьи предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами. В частности, согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. В п. 5 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» указано, что максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта РФ, но не более чем в пять раз.

Таким образом, вам гарантированы ваши права как ранее возникшие в том объеме, в котором они имелись до вхождения Крыма и Севастополя в состав России, т.е. и в том же размере площади участка, при этом этот размер не превышает максимально установленный законами РФ.

Что касается вашей ситуации, то следует понимать, был ли индивидуализирован участок по украинскому законодательству как самостоятельный объект недвижимости, были ли установлены его границы в соответствующей системе координат, применяемой на территории Украины, было ли оформлено ваше право собственности на него в установленном порядке при Украине и имели ли вы документ о праве собственности на свой участок с указанием его площади и границ (например, так называемый государственный акт или иное свидетельство о праве, решение о предоставлении участка и т.п.) или вам был выделен в пользование некий участок с условными границами в рамках садового товарищества, которое, возможно, оставалось правообладателем всей земли СНТ.

В зависимости от этих обстоятельств станет ясно, идет ли речь о самоуправных действиях руководителя СНТ либо правовом споре с соседями, «прихватившими» ваши недостающие сотки, либо речь идет о несоответствии фактической площади вашего участка по результатам обмера и межевания площади, указанной в членской книжке.

В соответствие с законодательством РФ для постановки земельных участков на кадастровый учет и государственной регистрации права на них требуется провести соответствующие землеустроительные работы (межевание), т.е. зафиксировать границы в координатных точках по результатам геодезического обмера по фактически существующим границам земельного участка (заборам, стенам построек, межам, оврагам, иным естественным границам и искусственно возведенным ограничениям). Такие фактические измерения, если ранее они никогда не проводились, как правило, не соответствуют ранее определенным площадям и, к сожалению, как правило, нет возможности предъявить претензии кому-либо, так как соседи оказываются в том же положении. В данном случае при спорных ситуациях имеет значение фактически сложившийся многолетний порядок пользования земельными участками.

Если никаких естественных или искусственно сформированных границ не существует (например, во вновь сформированном товариществе, т.е. «в чистом поле» в буквальном смысле), то участок подлежит формированию согласно плану раздела территории СНТ на участки и земли общего пользования путем межевания и выноса границ каждого участка в натуру.

Если по фактическим измерениям существующего участка его площадь превышает 6 соток и приблизительно соответствует ранее выделенным вам 7,2 соткам, либо при межевании участков во вновь образованном СНТ председатель СНТ волевым путем не допускает формирования земельного участка такой площади, не согласовывает границы ранее сформированного либо вновь образуемого участка, иным образом препятствует оформлению ваших прав, тогда как вы добросовестно и беспрепятственно владели ранее выделенным вам участком либо платили установленные взносы и/или налоги, исходя из определенной вам площади, но в отношении несформированного участка, то такие действия неправомерны.

В таком случае выбор способа защиты права также зависит от способа нарушения вашего права и оформления ваших прав ранее. Вам следует письменно обратиться к председателю СНТ с просьбой выполнить требуемое действие: согласовать границы, выдать справку об уплате взносов и т.п. или разъяснить причины отказа в совершении соответствующего действия. Письменное обращение необходимо вручить под расписку либо выслать по почте в адрес СНТ, его правления, его председателя. Это необходимо для фиксации нарушения. В случае отказа или неполучения какого-либо ответа надлежит предъявить иск в суд в защиту своих прав, для чего предварительно следует собрать все имеющиеся у вас документы, подтверждающие выделение вам данного участка, возможно, заручиться свидетельскими показаниями (т.е. договориться о согласии лиц дать такие показания в суде). Всеобъемлющем иском, как правило, является иск о признании права собственности (ст. 12  ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ), но в вашем случае, поскольку само право на участок со стороны СНТ не оспаривается, возможно, будет достаточно иска о понуждении СНТ к определенным действиям, например, об обязании согласовать границы, без чего вы лишены возможности поставить участок на кадастровый учет, либо об установлении границ земельного участка (п. 2 ст. 62 ЗК РФ). Более конкретные рекомендации в этой части могут быть даны при исследовании ваших документов.