Размер платежей ЖКХ в премиальных квартирах

Если посмотреть на платежную квитанцию собственника квартиры в московском регионе, станет понятно, что она, как правило, делится на три части: коммунальные услуги, плата за содержание общедомового имущества и дополнительные услуги для создания комфортной среды.

Коммунальные услуги представляют собой базовый набор: отопление, электро- и водоснабжение и водоотведение. Эти услуги предоставляются ресурсоснабжающими организациями (РСО), а управляющая компания выступает исключительно посредником между РСО и собственниками. Важно отметить, что управляющая компания на этом посредничестве не зарабатывает, собственники оплачивают все услуги исключительно по тарифам РСО, которые регулируются законодательством.

Следующая статья расходов включает в себя техническое обслуживание и содержание дома и прилегающей территории. Техническое обслуживание направлено на поддержание и сохранение объекта в состоянии, максимально приближенном к первоначальному. Это позволяет сохранить и повысить капитализацию собственности: при желании ее продать, она должна как минимум не потерять в цене. Этот аспект — капитализация — сегодня особенно волнует покупателей жилья в сегментах премиум и де-люкс.

В техобслуживание и содержание общего имущества входит серьезный спектр работ по поддержанию безаварийного состояния многоквартирного дома, своевременному реагированию на аварийные ситуации, уборке подъездов, вывозу мусора и прочему функционалу. Чем выше уровень жилья, тем более расширенный и эксклюзивный список возможностей предоставляет управляющая компания, тем более тонкая и ювелирная работа проводится с жителями. Например, инженерно-технический сервис должен быть на таком уровне, когда неисправности устраняются оперативно, по первому требованию собственника. К этой же части расходов относятся охранная, консьержная и другие возможные службы клиентского сервиса. Также сюда может входить реализация решений, принятых на общем собрании собственников. Если собственники большинством голосов постановят переоборудование паркинга или строительство новой детской площадки, то эта производственная программа может войти в виде пропорциональных платежей в ежемесячные квитанции всем собственникам многоквартирного дома.

И наконец, дополнительные платные услуги, которые УК предоставляет для максимального комфорта проживающих. Нужно отметить, что они не всегда включаются управляющими организациями в квитанцию за ЖКУ. В некоторых компаниях это возможно наряду с другими способами, самый удобный из которых — оплата через мобильное приложение онлайн, если такое решение внедрено управляющей компанией.

Перечень возможных платных услуг в разных компаниях отличается, помимо самых популярных, таких как вызов электрика, сантехника или плотника, это могут быть услуги по обслуживанию кондиционеров, установка домофона, ландшафтные работы и уход за растениями, ремонт окон и дверей, мойка окон, уборка квартир и многое другое.

Все эти составляющие и формируют ту сумму, которая ежемесячно стоит в платежной квитанции собственника.

Почему растет сумма на платежной квитанции?

Итак, первый пункт платежной квитанции — это коммунальные услуги. Тарифы на газ, электроэнергию, тепло- и водоснабжение и водоотведение регулируются постановлениями и распоряжениями правительства Москвы и достаточно регулярно повышаются.

Например, в Москве в 2019 году коммунальные платежи будут повышаться дважды, в отличие от предыдущих лет. С 1 января их стоимость выросла на 1,7%, а с 1 июля она увеличится еще на 2,4%, что связано с возрастанием НДС с 18 до 20%. В цифрах это выглядит так: в 2018 году за отопление мы платили 2279,95 руб. за 1 ГКал тепла, в 2019 году эта цифра выросла до 2318,59 руб. Нужно отметить, что в жилых домах, где есть свои индивидуальные тепловые пункты, которые обслуживаются управляющей компанией, тариф на тепло примерно на 20% ниже.

По предварительным прогнозам до 2024 года, нам обещают среднегодовой рост тарифов за отопление до 2,31%, по горячему и холодному водоснабжению и водоотведению — 3–4%. Минэкономразвития России прогнозирует также подорожание электроэнергии в 5 и газа – в 4,6 раз до 2030 года.

Что все это означает для собственников жилья? Регулярное и последовательное увеличение чека за ЖКУ. В прошедшем 2018 году он повысился примерно на 7% по сравнению с 2017-м.

Плата за обслуживание или мнимая свобода

Второй пункт платежной квитанции — это тарифы, не регулируемые государством. И может создаться впечатление, что здесь-то УК абсолютно свободна в ценообразовании и может варьировать цены на свой вкус. Но это не так, поскольку тариф на обслуживание подлежит обязательному утверждению собственниками путем голосования на общем собрании собственников жилья. Ни одна управляющая организация не может навязать жителям тариф в одностороннем порядке.

Надо сказать, что именно содержание общедомового имущества и обслуживание – самая большая головная боль для любой управляющей компании в любом секторе недвижимости. Дело в том, что для реализации огромного количества сервисов проводится серьезная административная работа, в том числе привлекаются специалисты и организации, сотрудничающие с УК на аутсорсинге. Соответственно, оплачиваются их услуги.

Собственники справедливо ожидают от управляющей компании качественного обслуживания и поддержания в рабочем состоянии общедомового имущества, независимо от того, каков класс жилья. Но в сегментах де-люкс, премиум и бизнес ожидания и требования особенно высоки. Например, консьержи, работающие в таких жилых комплексах, зачастую выполняют роль личных помощников, готовых принять курьерскую посылку, вызвать такси, донести багаж, проконсультировать по разным другим вопросам. Все чаще в домах класса де-люкс к консьержам предъявляется требование — знание английского языка. Разумеется, стоимость таких сотрудников на рынке труда выше среднего уровня.

Будущий владелец элитного жилья, покупая квартиру, автоматически приобретает комплекс определенных услуг и высочайший уровень организации сервиса. Необходимо отбирать лучшие клининговые службы с хорошей репутацией, привлекать квалифицированных специалистов по техническому обслуживанию и т.д.

Работа УК заключается в том, чтобы предоставить жителям лучший набор услуг наилучшего качества в рамках того тарифа, который готовы оплачивать собственники. Приходится балансировать, учитывая интересы всех участников. Но инфляция происходит каждый год, цены на услуги и товары поднимаются, поэтому зачастую управляющие компании оказываются в ситуации, когда невозможно работать в рамках существующего тарифа, не изменяя состав услуг.

Сфера ЖКХ, как и любая другая, зависит от общей экономической ситуации в стране, для которой характерна тенденция подорожания на рынке товаров и услуг за последние годы. Если говорить о конкретных примерах, то стоимость вывоза контейнера мусора 8 куб. м. в 2015 году составляла 3300 руб., в 2018 — уже 7563 руб.

Могут ли собственники влиять на тарифы

Тарифы на содержание и ремонт общедомового имущества не регулируются постановлениями правительства, по действующему законодательству именно собственники имеют полное право утверждать или не утверждать решения УК по любым вопросам, касающимся общедомового имущества, в том числе по вопросу тарифа. Любое предложение о смене тарифа, как в большую часть, так и в меньшую, выносится на голосование на общем собрании собственников жилья. В голосовании должно принять участие не менее 51% собственников, из которых «за» должны проголосовать не менее половины, тогда решение принимается.

Положительный момент, безусловно, в том, что у собственников всегда есть выбор. Можно годами не изменять тариф, и так действительно бывает, но в этом случае нужно понимать риски — качество услуг со временем может «проседать». Например, существующего тарифа может не хватать на необходимые дому дорогостоящие ремонтные работы. Особенно это актуально для тех жилых комплексов, которые построены и сданы пять и более лет назад.