«Российской газеты»
Неблагоприятное соседство при продаже квартиры
Продаю квартиру. Есть проблема, связанная с неблагоприятным соседством: в соседней квартире живет женщина со справкой ПНД (агрессивное поведение, слышно крики, нецензурную брань). Полиция ничего сделать не может, поскольку соседка является собственницей. Планирую предупреждать потенциальных покупателей. Есть ли риск, что после продажи квартиры сделка может быть аннулирована?
Прежде всего отметим, что такого понятия, как «аннулирование» сделки, в нашем гражданском законодательстве нет. Юридически корректно было бы говорить либо о признании договора недействительным, либо о расторжении договора по инициативе одной из сторон в связи с существенным нарушением договора другой стороной.
Исходя из специфики изложенной в вопросе ситуации, следует обратить внимание на следующие нормы гражданского законодательства:
– п. 1 ст. 178 ГК РФ, в соответствии с которым сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел;
– п. 2 ст. 475 и ст. 557 ГК РФ, в соответствии с которыми в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Может ли описанная в вопросе ситуация (наличие агрессивной соседки) послужить основанием для предъявления в суд требований о расторжении (признании недействительным) договора купли-продажи квартиры?
С одной стороны, ни в ст. 475, ни в ст. 178 ГК РФ не говорится о каких-либо посторонних факторах (а соседи – это все-таки посторонний фактор) как об основаниях расторжения договора либо признания его недействительным. В ст. 475 ГК РФ говорится о нарушении требований к качеству продаваемого товара (т.е. о несоответствии характеристик, присущих самому товару); в пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ упоминается заблуждение «в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные» (т.е. опять же речь идет о свойствах самого предмета сделки, а не о посторонних внешних обстоятельствах).
С другой стороны, следует учитывать, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Приобретая жилое помещение, покупатель не может не задумываться о том, насколько комфортно будет жить ему и членам его семьи в данном жилом помещении (т.е. использовать данное жилое помещение по назначению). В свою очередь, степень удобства проживания, помимо прочего, обусловлена и личностными характеристиками соседей, особенно если речь идет о приобретении жилого помещения в многоквартирном доме.
Поэтому умолчание о таком важном обстоятельстве, как наличие социально неблагополучных граждан среди собственников, нанимателей жилых помещений в данном многоквартирном доме и членов их семей (в рамках подъезда или как минимум лестничной площадки), влечет за собой риск признания соответствующего договора купли-продажи недействительным по иску покупателя как сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. Ссылаться при этом покупатель может на положение пп. 5 п. 2 ст. 178 ГК РФ, в соответствии с которым заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, когда сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Покупатель может пойти и по более простому пути – ссылаться только на то обстоятельство, что он не приобрел бы квартиру в доме с такими соседями, если бы знал о действительном положении дел. Перечень разновидностей существенного заблуждения, приведенный в п. 2 ст. 178 ГК РФ, не является исчерпывающим, возможны и другие разновидности, прямо не поименованные в данном пункте, а поэтому истцу нет необходимости обязательно ссылаться на какой-либо конкретный подпункт из этого перечня.
Не исключается и такая возможность, как иск покупателя о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением требований к качеству проданного имущества (жилого помещения). Дело в том, что, формулируя требования к качеству продаваемого товара, законодатель прежде всего исходил из критерия целей, для которых товар такого рода обычно используется. При этом если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Очевидно, что целью использования жилого помещения является не просто проживание в нем, а проживание удобное, комфортное, спокойное; приобретая жилое помещение, покупатель вполне может исходить из того, что дом, в котором находится квартира, расположен в тихом спокойном районе, и соответственно жить в этой квартире ему будет удобно и спокойно. При таких обстоятельствах на неприятное соседство вполне можно ссылаться как на нарушение требований п. 2 ст. 469 ГК РФ о качестве продаваемого имущества.
Конечно, нельзя не подчеркнуть, что приведенные выше соображения о рисках продавца не носят безусловного характера. Решающую роль в случае возникновения спора в суде будут играть конкретные фактические обстоятельства (на что рассчитывал покупатель при заключении договора, как он представлял себе условия проживания в данном жилом помещении, насколько тщательно он исследовал эти условия, какая информация была представлена ему продавцом и т.п.). Тем не менее следует помнить и о нынешних парадоксальных (скажем так) тенденциях судебной практики по делам об оспаривании сделок купли-продажи жилых помещений, вследствие чего в рамках конкретного гражданско-правового спора в суде могут возобладать даже весьма сомнительные правовые позиции.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, можно только приветствовать намерение автора вопроса предупреждать потенциальных покупателей о проблемном соседстве. Важно при этом понимать, что устного предупреждения будет недостаточно. Можно рекомендовать включить в договор купли-продажи пункт, в котором будет указано, что продавец уведомил покупателя обо всех факторах (в том числе неблагоприятных), имеющих значение для реализации покупателем прав владения и пользования приобретаемым жилым помещением, в частности, о наличии проблем с соседней квартирой (агрессивное поведение соседки, шум и т.д.), и покупатель осведомлен об этом и согласен на приобретение квартиры в таких условиях.