Права собственника жилья, изымаемого для муниципальных нужд

Question

Наш дом признан аварийным и включен в программу переселения из аварийного жилья. Но администрация города прислала извещение, в котором говорится, что наше жилье изымается в муниципальных нуждах и нам (собственникам многоквартирного дома) предлагают денежную компенсацию, которая явно занижена. На деньги, предлагаемые к выплате, невозможно купить квартиру. Имеем ли мы право на предоставление жилья взамен изымаемого?

Answer 1

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), а также следующими нормативными правовыми актами:

- ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;

- п. 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»;

- Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г.

Автор указал, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена его квартира, включен в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

В соответствии с разделом 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

При этом следует учитывать один важный момент.

В конце 2019 года ст. 32 ЖК РФ была дополнена ч. 8.2, согласно которой «граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются» (Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон „О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства“ в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда»).

Приведенная правовая норма, устанавливающая собственнику право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, вступила в силу со дня официального опубликования указанного закона, то есть с 28 декабря 2019 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон „О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства“ в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда», который ввел в действие правовые нормы ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, также не имеет обратной силы, поскольку не содержит положений о распространении новых норм ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 г.

Таким образом, если право собственности на квартиру у автора вопроса возникло до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ (до 28 декабря 2019 г.), то указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не применяется к конкретной ситуации автора.

В этом случае автор вопроса как собственник квартиры, расположенной в многоквартирном доме, который включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства без учета ограничений, установленных ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Другими словами, при таких условиях автор имеет право выбора способа обеспечения своих жилищных прав: предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.