Не является ли согласование с инстанциями установки шлагбаума на основе решения общего собрания дома обязанностью управляющей компании?

Question

При организации парковки на придомовой территории (без согласования с собственниками дома) управляющая компания (УК) снесла (опять же, без согласования с собственниками дома) установленный ею же на законных основаниях шлагбаум. Теперь во дворе нашего дома оживленное шоссе. Общее собрание собственников приняло решение восстановить шлагбаум. УК требует предоставления нами, помимо решения собрания, согласования с полицией, пожарными, медициной и т.д. Принимая во внимание заинтересованность администрации нашего города (учредитель УК) в функционировании в нашем дворе общегородской парковки, мы усомнились в справедливости этих требований, усмотрев в них желание "замылить" вопрос. Мы достаточно хорошо оплачиваем услуги УК. Если согласование с инстанциями является обязанностью УК, то на основании какого директивного документа?

Answer 1

В вашем случае с управляющей компанией должен быть заключен договор управления многоквартирным домом, в котором должны быть четко и недвусмысленно изложены права и обязанности управляющей компании, без ознакомления с которым невозможно дать исчерпывающий ответ по конкретной ситуации. Так как нет возможности изучить текст протокола общего собрания, ответ будет основан на общих нормах права.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, осуществление управления многоквартирным домом является прямой обязанностью управляющей компании, исчерпывающий круг обязанностей которой содержится в договоре управления.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничения пользования им, отнесено к полномочиям общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Собственники по решению общего собрания имеют право ограничивать доступ третьих лиц на территорию, принадлежащую им на праве собственности. Управляющая компания не наделена полномочиями определять порядок использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и, как следствие, принимать какие-либо решения в отношении имущества, находящего на данном земельном участке.

На общем собрании по вопросу монтажа шлагбаума жильцами должен быть утвержден соответствующий план проекта его размещения.  Определен участок установки и уполномоченное лицо, которое будет ведать финансами и заниматься сбором разрешительной документации. В качестве такого лица возможно указать и управляющую компанию, если это предусмотрено условиями договора управления.

Также необходимо обсудить вопрос кадастрового учета земельного участка многоквартирного дома. В случае не сформированной придомовой территории должно быть утверждено общее одобрение на проведение ее кадастрового учета.

Для получения разрешения на установку шлагбаума во двор необходимо следующее.

1. Получить решение совета депутатов муниципального округа или администрации района. Для этого в совет депутатов муниципального округа предоставляется план монтажа заграждения возле дома. Разрешение или отказ может выноситься советом вплоть до 30 дней. Для положительного решения может потребоваться договор на охрану территории многоквартирного дома или трудовой договор с вахтером для беспрепятственного доступа аварийных служб.

2. Согласовать установку в ГИБДД. На основании п. 15 Основных положений по допуску транспортных средств к эксплуатации и обязанностей должностных лиц по обеспечению безопасности дорожного движения, утвержденных постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090, запрещено самостоятельное размещение конструкций, заграждений, дорожных или аналогичных знаков, которые мешают или затрудняют проезд.

3. Получить согласие коммунальных служб. Шлагбаум не должен находиться на территории прокладки электропередач и магистральных труб.

4. Получить разрешение в органах государственного пожарного надзора. Для его получения также нужен договор на охрану территории многоквартирного дома или трудовой договор с вахтером. 

Во избежание бюрократической волокиты можно рекомендовать доверить процесс сбора разрешительной документации специализированной организации.

Чаще всего договорами управления не предусмотрены обязанности управляющих компаний на сбор разрешительной документации на установку шлагбаумов, поэтому совершать данные действия они не обязаны.

Вам необходимо либо самостоятельно собрать все необходимые документы, либо изменить способ управления многоквартирным домом, образовав, например, товарищество собственников жилья, которое возьмет на себя и управление домом, и согласование и установку шлагбаума.