«Российской газеты»
Налог с продажи недвижимости самозанятым нерезидентом
Я проживаю за рубежом. В России сдаю свою квартиру и плачу налог как самозанятый. Надо ли уплачивать какие-либо налоги в случае продажи квартиры, если она была оплачена полностью по договору переуступки права в договоре долевого строительства еще шесть лет назад?
Автор вопроса, очевидно, не является налоговым резидентом РФ, а это означает, что обложению НДФЛ по нормам российского законодательства подлежат только те его доходы, которые получены от источников в Российской Федерации (п. 2 ст. 209 НК РФ). К числу таковых, среди прочих, относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Поскольку квартира, о которой говорится в вопросе, находится в Российской Федерации, доходы от ее продажи подлежат налогообложению по нормам российского налогового законодательства.
В соответствии с абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от обложения НДФЛ (не подлежат налогообложению) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ. Особенности, о которых идет речь, связаны с наличием так называемого минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи данного объекта, освобождаются от налогообложения (абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Иными словами, чтобы не платить НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, надо этой недвижимостью владеть дольше установленного законом срока.
При этом необходимо учитывать, что с 1 января 2019 г. это правило действует независимо от того, кто получил доход от продажи недвижимости – налоговый резидент РФ либо физическое лицо, налоговым резидентом не являющееся. До 1 января 2019 г. физические лица-нерезиденты обязаны были уплачивать НДФЛ с доходов от продажи объектов недвижимости, находящейся на территории Российской Федерации, независимо от того, как долго они этой недвижимостью владели. Однако п. 9 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» распространил основания освобождения от налогообложения и на нерезидентов.
Порядок исчисления срока владения применительно к жилому помещению или доле (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, предусмотрен в абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Согласно указанной норме в этом случае минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования. Как указано в тексте вопроса, с момента полной оплаты прав требования в соответствии с договором прошло шесть лет; именно таким является срок владения объектом в данной ситуации.
В п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ указано, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы налогоплательщика от продажи данного объекта не будут облагаться НДФЛ, в зависимости от конкретных обстоятельств может составлять три года либо пять лет. Поскольку, как было указано выше, срок владения объектом в данном случае составил шесть лет (что превышает любой из предусмотренных законом минимальных предельных сроков), постольку доходы автора вопроса от продажи данной квартиры не будут подлежать налогообложению в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
В заключение отметим, что наличие у автора вопроса статуса самозанятого (т.е. плательщика налога на профессиональный доход) не имеет юридического значения в данной ситуации, поскольку в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“» для целей данного закона не признаются объектом налогообложения доходы от продажи недвижимого имущества, транспортных средств. Стало быть, налогообложение доходов от продажи недвижимости самозанятых осуществляется в соответствии с рассмотренными выше положениями гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».
Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.