Увеличение ставки арендной платы

Question

Я являюсь арендатором земельного участка, за последние два года ставка арендной платы выросла в шесть раз. Что я могу предпринять в данной ситуации?

Answer 1

В соответствии с п. 2 ст. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ (Информационное письм от 11.01.2002 N 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще одного раза в год.

Что касается величины изменения ставки арендной платы, то этот вопрос  законодательно не урегулирован. Соответственно, будут действовать те условия, которые стороны согласовали в оформлении договора.

При этом необходимо иметь в виду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Вместе с тем существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.

Таким образом, если вы заключили договор аренды на предложенных условиях, то:

• арендная плата должна сохраниться в течение первого года неизменной;
• далее арендодатель имеет право в одностороннем порядке повысить стоимость арендной платы, но не чаще одного раза в год;
• при отсутствии в договоре соответствующего порядка расчета увеличение может произойти на любую величину;
• при отсутствии в договоре порядка оформления изменения арендной платы такое изменение может вступить в силу только при условии подписания сторонами (арендатором, в частности) соответствующего соглашения.

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.