Возврат денег по договору с завышенной суммой ипотеки

Непонятно, что за «предварительный договор с завышенной суммой ипотеки» АН заключило с банком и был ли в нем упомянут автор вопроса, как оформлены отношения в связке «продавец недвижимости – посредник в лице агентства недвижимости (АН) – банк – покупатель недвижимости»?

Допустим, в роли продавца выступает АН, которое с покупателем (автором вопроса) заключило предварительный договор купли-продажи недвижимости стоимостью 3 862 000 руб. и направило его в банк для заключения договора ипотеки, а основной договор будет заключен после получения покупателем заемных средств по договору ипотеки.

Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу ст. 555 ГК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре должны быть определены стороны, индивидуально-определенные признаки недвижимости (адрес, кадастр, размеры) и цена приобретаемого имущества, которая должна будет выплачена продавцу за счет заемных средств по договору ипотеки (3 862 000 руб.).

Банк, получив от продавца (АН) предварительный договор, в котором указана цена приобретаемой недвижимости (исходя из презумпции цены в основном договоре это 3 862 000 руб.), заключил с покупателем (автором вопроса) договор ипотеки на указанную сумму и перечислил продавцу сумму кредита, равную стоимости недвижимости, указанной в предварительном договоре.

Когда автор вопроса – сторона договора купли-продажи недвижимости стоимостью 3 862 000 руб. – явился в АН для заключения основного договора (правда, непонятно с кем: с АН или с настоящим продавцом недвижимости!), то в основном договоре должна быть указана вся сумма кредита – 3 862 000 руб., «равная стоимости недвижимости, указанной в предварительном договоре». Если в основном договоре купли-продажи недвижимости указана сумма в размере 3 800 000 руб., то в результате сговора АН (выгодоприобретателя) и продавца недвижимости (первоначально определившего для себя цену недвижимости в 3 800 000 руб.) может пострадать покупатель (автор вопроса) в разных аспектах:

1) при расторжении договора купли-продажи или признании сделки недействительной он получит лишь 3 800 000 руб.,

2) проценты за кредит он будет возвращать исходя из суммы кредита 3 862 000 руб.,

3) при расторжении договора ипотеки он обязан будет вернуть сумму кредита 3 862 000 руб. плюс сумма процентов,

4) в случае получения имущественного налогового вычета налоговая база будет исчислена исходя из 3 800 000 руб.

Но это лишь гражданско-правовые последствия.

А ведь банк может посчитать, что разница в 62 000 руб. (вероятно, это агентские комиссионные) является предметом преступления – суммой, похищенной в результате мошенничества покупателем (а не продавцом или АН!), которому банк перечислил 3 862 000 руб., указанные в предварительном договоре.

Пока не поздно, необходимо написать в АН претензию с требованием либо перечислить 62 000 руб. продавцу, либо перечислить эту сумму покупателю с последующим направлением на погашение кредита, либо вернуть ее в банк в счет погашения кредита покупателя. В случае отказа следует обратиться в суд с иском к АН с требованием взыскать сумму неосновательного обогащения. А если покупатель (автор вопроса) заключил с АН возмездную сделку (договор информационных, риелторских и иных услуг), то дополнительно следует руководствовать общими нормами Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (подсудность по месту жительства истца, моральный вред, штраф).